Artículo 21. Conservación de la vivienda.
Vigente a fecha 2026-08-20
Aplicable en España — Ley de Arrendamientos Urbanos LAU (BOE-A-1994-26003).
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.
2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Qué regula
El art. 21 impone al arrendador el deber de realizar, sin poder subir la renta por ello, las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario según los arts. 1563 y 1564 del Código Civil. Regula también la obligación del arrendatario de soportar obras que no puedan diferirse, con reducción de renta si duran más de veinte días, y deja a su cargo las pequeñas reparaciones del desgaste por uso ordinario.
Cómo se aplica en la práctica
La frontera entre reparación a cargo del arrendador y pequeña reparación a cargo del arrendatario es la más discutida en la práctica: como criterio general, lo que afecta a la habitabilidad y no deriva del uso ordinario corresponde al arrendador; el desgaste cotidiano, al arrendatario.
Errores frecuentes
Que el arrendatario asuma por su cuenta reparaciones estructurales o de instalaciones esenciales pensando que le corresponden por ser quien vive en la vivienda, cuando el art. 21.1 pone esas reparaciones a cargo del arrendador salvo que el deterioro le sea imputable a él mismo.
¿Quién paga las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable?
El arrendador, sin poder subir la renta por ello, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario, conforme al art. 21.1 LAU.
¿Tiene el arrendatario que soportar obras mientras vive en la vivienda?
Sí, si no pueden razonablemente diferirse hasta el final del contrato, aunque le resulten molestas; si duran más de veinte días, tiene derecho a una reducción proporcional de la renta (art. 21.2 LAU).
Información general con fines divulgativos. El texto vigente se coteja de forma mecánica con el texto consolidado del BOE (se abre en una pestaña nueva); no sustituye al asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.