Artículo 22. Responsabilidad de la comunidad y de los propietarios frente a terceros.
Vigente a fecha 2026-08-23
Aplicable en España — Ley de Propiedad Horizontal LPH (BOE-A-1960-10906).
1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.
Qué regula
Establece el régimen de responsabilidad patrimonial de la comunidad frente a terceros acreedores: responde en primer lugar con su propio patrimonio (fondos y créditos), y solo subsidiariamente, previo requerimiento de pago, puede dirigirse la reclamación contra cada propietario individual por su cuota parte en el importe insatisfecho, siempre que ese propietario hubiera sido parte en el proceso correspondiente. El apartado 2 permite al propietario individual oponerse a la ejecución acreditando que está al corriente de sus propias obligaciones con la comunidad.
Cómo se aplica en la práctica
Es el fundamento de la responsabilidad subsidiaria (no solidaria automática) de cada propietario por las deudas de la comunidad frente a terceros distintos de la propia comunidad (proveedores, contratistas): el acreedor debe agotar primero el patrimonio comunitario y, solo si resulta insuficiente, dirigirse individualmente contra cada propietario que fue parte del proceso, por su cuota proporcional, no por la totalidad de la deuda.
Errores frecuentes
Que un acreedor de la comunidad reclame directamente a un propietario individual la totalidad de una deuda comunitaria sin haber agotado antes el patrimonio de la propia comunidad: la responsabilidad del propietario individual es subsidiaria y limitada a su cuota, no solidaria por el total.
Información general con fines divulgativos. El texto vigente se coteja de forma mecánica con el texto consolidado del BOE (se abre en una pestaña nueva); no sustituye al asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.