Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).Cómo funciona, qué mayorías hacen falta y cómo impugnar un acuerdo
Resumen rápido: La comunidad de propietarios es la organización que agrupa a los titulares de los pisos y locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, para la administración de los elementos comunes y el cumplimiento de las obligaciones que de ellos derivan.
Elementos comunes y privativos
Cada propietario es dueño exclusivo de su piso o local y copropietario de los elementos comunes: estructura, cubierta, fachada, portal, escalera, ascensor, instalaciones generales.
Su participación en cargas y beneficios se determina por la cuota de participación fijada en el título constitutivo, que no siempre coincide con la superficie y que es la que decide cuánto se paga y cuánto se vota.
Los órganos
La comunidad funciona a través de una estructura sencilla pero con reglas propias.
- Junta de propietarios: el órgano soberano, que se reúne al menos una vez al año
- Presidente: representa a la comunidad y su nombramiento es obligatorio, por elección, turno o sorteo
- Administrador y secretario: pueden recaer en el presidente o en un profesional externo
- Vicepresidente, si la comunidad lo acuerda
Las mayorías, que es donde se discute
No todos los acuerdos exigen lo mismo, y confundirlo es el origen de la mayoría de las impugnaciones.
La regla general es la mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de cuotas. Determinadas materias, como las que afectan al título constitutivo o a las reglas del edificio, requieren unanimidad o mayorías reforzadas, mientras que otras —señaladamente las obras de accesibilidad o determinadas instalaciones— se han ido flexibilizando por sucesivas reformas para facilitar su aprobación.
Como esas mayorías han cambiado varias veces, conviene comprobar la exigida para el acuerdo concreto antes de convocar la junta, no después de aprobarlo.
Impugnar un acuerdo
Puede impugnarse el acuerdo contrario a la ley o a los estatutos, el gravemente lesivo para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, y el que suponga un perjuicio grave para un propietario sin obligación de soportarlo.
Dos requisitos condicionan la impugnación: el plazo, que es de caducidad y breve, y estar al corriente de pago o haber consignado previamente lo debido. Ese segundo requisito es el que deja fuera a muchos impugnantes.
Conviene además hacer constar la oposición en el acta: facilita mucho la posterior impugnación.
Morosos
El propietario que no está al corriente puede ver privado su derecho de voto, aunque se le compute a efectos de quórum, y la comunidad dispone de un procedimiento ágil para reclamar la deuda.
Además, quien compra una vivienda responde de las cantidades adeudadas por los anteriores titulares dentro del límite legal, razón por la que antes de comprar hay que exigir siempre el certificado de estar al corriente.
Qué no es: diferencias clave
- Comunidad de bienes
- Es la copropiedad ordinaria sobre una cosa común, sin la organización ni los órganos propios de la propiedad horizontal.
- Cooperativa de viviendas
- Es una fórmula para promover y construir viviendas. Una vez entregadas y constituido el régimen, la gestión ordinaria corresponde a la comunidad de propietarios.
- Derrama
- Es una aportación extraordinaria para un gasto concreto, no un órgano ni un régimen: la acuerda la junta con la mayoría que corresponda.
Dato de autoridad
El artículo trece de la LPH define los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios: «la Junta de propietarios», «el presidente y, en su caso, los vicepresidentes», «el secretario» y «el administrador» -- la estructura que gestiona los elementos comunes y hace cumplir las obligaciones de cada titular.
Normas clave a tener en cuenta
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo 2 (Ámbito de aplicación)
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo 4 (Prohibición de la acción de división)
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo 6 (Normas de régimen interior)
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo 22 (Responsabilidad de la comunidad y de los propietarios frente a terceros)
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo 23 (Extinción del régimen de propiedad horizontal)
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo 24 (Complejos inmobiliarios privados)
Preguntas frecuentes sobre comunidad de propietarios
¿Puedo negarme a pagar una derrama?
No por estar en desacuerdo. Si el acuerdo se adoptó válidamente, obliga a todos los propietarios, incluidos los que votaron en contra o no asistieron. Lo que cabe es impugnarlo dentro de plazo si es contrario a la ley o a los estatutos, o gravemente lesivo, pero mientras tanto la obligación de pago subsiste.
¿Qué mayoría hace falta para poner un ascensor?
Las obras de accesibilidad tienen un régimen más favorable que el general, precisamente para facilitar su aprobación, y en determinados supuestos son incluso obligatorias a solicitud de personas con discapacidad o mayores. Como el régimen se ha modificado varias veces, conviene comprobar la mayoría vigente antes de convocar la junta.
¿Puedo impugnar un acuerdo si debo cuotas?
Con carácter general no, salvo que consignes previamente lo debido o impugnes precisamente el acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas. Es el motivo por el que muchas impugnaciones se inadmiten sin entrar en el fondo: hay que estar al corriente.
¿Debo las cuotas impagadas del anterior propietario?
La vivienda responde de las cantidades adeudadas por los anteriores titulares dentro del límite temporal que fija la ley, de modo que el comprador puede verse obligado a pagarlas. Por eso es imprescindible exigir el certificado de estar al corriente antes de firmar la escritura.
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