Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).El alquiler de una habitación dentro de una vivienda, que queda fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se rige por el Código Civil
Resumen rápido: El arrendamiento de habitación es la cesión en alquiler de una parte de una vivienda —una habitación, con uso compartido de zonas comunes— y no de la vivienda entera. Desde el 8 de octubre de 2026 esta modalidad está dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos: el artículo 2.1 de la LAU, en la redacción dada por el artículo 3.1 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (Ref.
Definición flash: El alquiler de una habitación es arrendamiento de vivienda, con las reglas del título II de la LAU, desde el 8 de octubre de 2026 (art. 2.1).
Etiqueta lingüística
Se anuncia como «alquiler de habitación» y en la conversación corriente se le llama alquiler sin más, lo que alimenta el equívoco. La ley no tiene un nombre propio para esta figura precisamente porque no la regula de forma específica: la nombra por defecto, como un arrendamiento de cosa del Código Civil.
Definición técnica
La inclusión del arrendamiento parcial en el artículo 2.1 arrastra el régimen del título II de la LAU, y no solo el concepto. En materia de renta, el artículo 17.9 —añadido por el artículo 3.10 del Real Decreto-ley 29/2026— dispone que «en los contratos de arrendamiento parcial por habitaciones o estancias, la suma de las rentas pactadas en los contratos parciales que se encuentren vigentes de forma simultánea sobre la misma vivienda no podrá exceder el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa», y que si la vivienda está en zona de mercado residencial tensionado han de respetarse además las limitaciones de los apartados 6, 7 y 8 del mismo artículo. El arrendamiento parcial también cabe en la modalidad temporal: el artículo 2.3 define el arrendamiento de vivienda temporal «incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia», con el plazo del artículo 9 bis. Lo que no ha cambiado es el régimen del subarriendo: si quien cede la habitación es a su vez arrendatario, el artículo 8 de la LAU —que la reforma no toca— exige el consentimiento escrito del arrendador. Las reglas del arrendamiento de cosas del Código Civil (artículos 1542 y 1543) quedan como derecho supletorio, en los términos del artículo 4 LAU, y ya no como régimen principal de esta modalidad.
Aplicación práctica
El cambio de régimen invierte el consejo práctico que valía hasta el 7 de octubre de 2026. Quien alquila una habitación como vivienda ya no depende solo de lo que diga el contrato: le alcanzan las reglas del título II de la LAU, y el artículo 17.9 pone un techo al conjunto de las rentas de las habitaciones de una misma vivienda, que no puede superar la renta del contrato unitario de la vivienda completa. Conviene igualmente fijar por escrito la duración, el preaviso, qué zonas comunes se usan y en qué condiciones, el reparto de suministros y el régimen de la fianza, pero ahora el contrato no es la única regla: lo que contradiga las normas imperativas de la ley no se aplica. Y sigue en pie que ceder una habitación de un piso que se tiene alquilado es subarriendo, y exige el consentimiento escrito del arrendador (artículo 8 LAU).
Contexto legal en España
A fecha de 20 de octubre de 2026 el artículo 2.1 de la LAU incluye el arrendamiento parcial de una habitación o estancia en el concepto de arrendamiento de vivienda habitual, en la redacción dada por el artículo 3.1 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (Ref. BOE-A-2026-20823), en vigor desde el 8 de octubre de 2026. La renta de estos contratos tiene regla propia en el artículo 17.9, y la modalidad temporal, en los artículos 2.3 y 9 bis. El artículo 8 de la LAU sigue rigiendo el subarriendo, y los artículos 1542 y 1543 del Código Civil quedan como derecho supletorio.
Normas clave a tener en cuenta
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 2.1 (concepto de arrendamiento de vivienda habitual). Redacción vigente desde el 8 de octubre de 2026, dada por el artículo 3.1 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (Ref. BOE-A-2026-20823): incluye expresamente el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda, y suprime la exigencia de que la necesidad de vivienda sea «permanente».
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 8 (subarriendo: exige consentimiento escrito del arrendador)
- Código Civil, artículo 1542 (clases de arrendamiento)
- Código Civil, artículo 1543 (arrendamiento de cosas)
Qué no es / diferencias clave
- Arrendamiento de vivienda
- Ya no se distinguen por quedar dentro o fuera de la ley. Desde el 8 de octubre de 2026 el artículo 2.1 LAU incluye el arrendamiento parcial de una habitación o estancia en el concepto de arrendamiento de vivienda habitual, así que ambas modalidades están sujetas al título II. La diferencia es el objeto —la vivienda completa o una parte con uso compartido de zonas comunes— y la regla de renta propia del arrendamiento parcial del artículo 17.9.
- Subarriendo
- El subarriendo lo hace quien es a su vez arrendatario y necesita el consentimiento escrito del arrendador. El arrendamiento de habitación puede hacerlo el propio propietario, sin que exista subarriendo alguno.
Términos relacionados
Dato de autoridad
El artículo 2.1 de la LAU considera arrendamiento de vivienda habitual «aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda»: desde el 8 de octubre de 2026 la ley nombra expresamente el arrendamiento por habitaciones, que antes quedaba fuera de su concepto de vivienda.
Encuentra un abogado
Preguntas frecuentes sobre arrendamiento de habitación
¿Me protege la Ley de Arrendamientos Urbanos si alquilo una habitación?
Sí, desde el 8 de octubre de 2026. El artículo 2.1 de la LAU incluye expresamente el arrendamiento parcial de una habitación o estancia en el concepto de arrendamiento de vivienda habitual, de modo que se aplican las reglas del título II de la ley. Hasta el 7 de octubre de 2026 esta modalidad quedaba fuera de la LAU y se regía por el Código Civil y por lo pactado.
¿Tengo derecho a los cinco años de prórroga?
Desde el 8 de octubre de 2026, al estar el arrendamiento parcial incluido en el artículo 2.1 LAU, le son de aplicación las reglas de duración del título II, con el plazo mínimo del artículo 9 y las prórrogas del artículo 10, salvo que el contrato sea de arrendamiento de vivienda temporal del artículo 2.3, que tiene su propio plazo en el artículo 9 bis. Antes de esa fecha la duración era solo la pactada.
¿Hay límite legal para la fianza?
Al quedar la modalidad dentro de la LAU desde el 8 de octubre de 2026, le alcanzan las reglas imperativas de la ley, y la renta tiene además un límite propio: la suma de las rentas de las habitaciones de una misma vivienda no puede exceder la renta del contrato unitario de la vivienda completa (artículo 17.9 LAU). Conviene seguir dejando por escrito la cuantía y las condiciones de devolución de la fianza.
¿Puedo alquilar una habitación del piso en el que vivo de alquiler?
Eso es subarriendo, y el artículo 8 de la LAU exige el consentimiento escrito del arrendador.
¿Qué conviene poner por escrito?
Duración, preaviso, qué zonas comunes se usan y en qué condiciones, reparto de suministros y régimen de la fianza: al no haber ley que supla los silencios, el contrato es la única regla.
Autoría y revisión editorial
Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).
Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.