Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).La valoración obligatoria del inmueble, realizada por una sociedad de tasación homologada, que determina el valor de garantía de un préstamo hipotecario
Resumen rápido: La tasación hipotecaria es la valoración técnica del inmueble ofrecido en garantía, obligatoria antes de conceder un préstamo hipotecario, realizada por una sociedad de tasación o un profesional homologado conforme a un procedimiento reglado. El artículo 13 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario establece que «los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo», realizada «por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito... y/o profesional homologado», y su metodología se rige por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles, artículo 2.
Definición flash: Valoración obligatoria del inmueble en garantía antes del préstamo, por sociedad o servicio de tasación o profesional homologado (art. 13 Ley 5/2019).
Etiqueta lingüística
«Tasación» procede del verbo «tasar», del latín taxare («valorar, fijar precio»), frecuentativo de tangere («tocar, manejar»): fijar el precio o valor de una cosa mediante un examen técnico, no mediante mera estimación subjetiva. El calificativo «hipotecaria» señala su función: no cualquier valoración sirve para garantizar un préstamo hipotecario, solo la sujeta al procedimiento y a los profesionales que la normativa exige.
Definición técnica
Técnicamente, la tasación hipotecaria no es libre: la Orden ECO/805/2003, artículo 2 se aplica siempre que el valor de tasación vaya a usarse para fines regulados, como servir de garantía de créditos que formen parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios, y fija los métodos de valoración admitidos según el tipo de inmueble (coste, comparación, actualización de rentas o residual). El valor resultante cumple una doble función: sirve de base para calcular el porcentaje máximo de financiación que el banco concede sobre el valor del inmueble, y —conforme al artículo 129.2.a) de la Ley Hipotecaria— determina el «valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta» si el préstamo acaba en ejecución hipotecaria.
Aplicación práctica
En la práctica, el coste de la tasación corresponde al prestatario conforme al reparto de gastos del artículo 14.1.e).i) de la Ley 5/2019, y el informe de tasación tiene una vigencia limitada —habitualmente seis meses— transcurrida la cual el banco puede exigir una nueva. Es un error frecuente asumir que el banco concede financiación sobre el precio de compraventa pactado: el porcentaje de financiación se calcula sobre el MENOR de dos valores, el precio de compraventa o el valor de tasación, por lo que una tasación baja puede reducir el importe del préstamo aunque el precio acordado con el vendedor sea superior.
Contexto legal en España
El artículo 13 de la Ley 5/2019 impone la obligación de tasar, y la Orden ECO/805/2003, artículo 2 desarrolla la metodología y el ámbito de aplicación de esa valoración.
Normas clave a tener en cuenta
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículo 13 (tasación de los bienes inmuebles)
- Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles, artículo 2 (ámbito de aplicación)
- Ley Hipotecaria, artículo 129.2.a) (valor de tasación como tipo de subasta en la ejecución)
- Ley 5/2019, artículo 14.1.e).i) (reparto del gasto de tasación al prestatario)
Qué no es / diferencias clave
- Comisión de apertura
- La tasación retribuye a un tercero independiente por valorar el inmueble; la comisión de apertura retribuye al propio prestamista por estudiar, tramitar y conceder el préstamo. Son gastos de naturaleza y destinatario distintos.
- Valor catastral
- El valor catastral lo fija la Administración con fines tributarios y suele ser inferior al de mercado; el valor de tasación hipotecaria lo determina una sociedad homologada conforme a la Orden ECO/805/2003 y es el que usa el banco para calcular la financiación.
Términos relacionados
Dato de autoridad
El artículo 13 de la Ley 5/2019 exige que los inmuebles aportados en garantía «habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo», realizada por una sociedad de tasación, un servicio de tasación de una entidad de crédito o un profesional homologado.
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Preguntas frecuentes sobre tasación hipotecaria
¿Qué es la tasación hipotecaria?
La valoración técnica y obligatoria de un inmueble, realizada por una sociedad de tasación homologada, que el banco usa para decidir el importe del préstamo hipotecario.
¿Quién paga la tasación hipotecaria?
El prestatario, conforme al reparto de gastos que fija la Ley 5/2019.
¿El banco presta sobre el precio de compra o sobre el valor de tasación?
Sobre el menor de los dos: si la tasación es inferior al precio pactado con el vendedor, la financiación se calcula sobre el valor de tasación.
¿Cuánto dura la validez de una tasación hipotecaria?
Habitualmente seis meses; pasado ese plazo, la entidad puede exigir una tasación nueva o actualizada.
¿Para qué sirve la tasación si el préstamo acaba impagado?
El valor de tasación se usa como tipo de referencia para la subasta del inmueble en la ejecución hipotecaria, conforme al artículo 129 de la Ley Hipotecaria.
Autoría y revisión editorial
Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).
Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.