Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).El órgano de gobierno que gestiona el día a día de la comunidad: gastos, cobros, conservación y avisos urgentes
Resumen rápido: El administrador es el órgano de gobierno de la comunidad de propietarios encargado de velar por el buen régimen de la casa, preparar el plan de gastos, atender la conservación del inmueble y ejecutar los acuerdos de la Junta, conforme al artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal; sus funciones puede asumirlas el propio presidente o un profesional externo.
Definición flash: El administrador de fincas gestiona gastos, cobros y conservación de la comunidad; puede ser el presidente o un profesional externo (art. 20 LPH).
Etiqueta lingüística
"Administrador de fincas" es la denominación profesional habitual, aunque la Ley de Propiedad Horizontal usa simplemente "el administrador" como uno de los cuatro órganos de gobierno de la comunidad. En la práctica el cargo suele encomendarse a un profesional colegiado, aunque la ley permite que lo ejerza cualquier propietario. Distinto del "secretario", órgano separado que la propia ley permite acumular en la misma persona.
Definición técnica
El artículo 20 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal atribuye al administrador: velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, haciendo las oportunas advertencias a los titulares (a); preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles (b); atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas urgentes y dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios (c); ejecutar los acuerdos en materia de obras y efectuar los pagos y cobros procedentes (d); actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar la documentación de la comunidad (e); y cuantas otras atribuciones le confiera la Junta (f). Según el artículo 13.6, el cargo puede recaer en cualquier propietario, en personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida, o en corporaciones y otras personas jurídicas.
Aplicación práctica
La gran mayoría de comunidades de tamaño medio o grande delegan la administración en un profesional externo, normalmente colegiado, aunque la ley no lo exige: el artículo 13.5 permite que las funciones de administrador y secretario las asuma el propio presidente. Cuando la Junta encarga la gestión de impagos a un secretario-administrador con cualificación profesional, este puede exigir judicialmente el pago de la deuda mediante el proceso monitorio especial de comunidades (art. 21.2 LPH), y el certificado de deudas que se exige para vender un piso lo emite quien ejerza las funciones de secretario -a menudo el propio administrador-, con el visto bueno del presidente (art. 9.1.e), en el plazo máximo de siete días naturales, respondiendo ambos, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos y de los perjuicios por retraso en su emisión.
Contexto legal en España
El régimen del administrador está en el artículo 20 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (funciones) y en el artículo 13 (nombramiento, duración de un año salvo estatutos, posible acumulación con el cargo de secretario). El artículo 21.2 LPH le permite, si lo acuerda la junta, exigir judicialmente la deuda cuando actúa como secretario-administrador profesional, y el 21.3 regula el certificado de la deuda que emite.
Normas clave a tener en cuenta
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, artículo 20 (funciones del administrador)
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, artículo 13 (nombramiento y acumulación con el cargo de secretario)
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, artículo 21 (reclamación judicial de deudas por el secretario-administrador)
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo 14 (Funciones de la Junta de propietarios)
Qué no es / diferencias clave
- Presidente de la comunidad
- El presidente ostenta la representación legal de la comunidad y su nombramiento entre los propietarios es obligatorio; el administrador se centra en la gestión económica y material del día a día y puede ser un profesional externo ajeno a la propiedad.
- Secretario
- Son dos órganos de gobierno distintos según el artículo 13.1 LPH, aunque el artículo 13.6 permite acumularlos en la misma persona -el "secretario-administrador"- o nombrarlos por separado.
- Administrador social
- El administrador social gestiona una sociedad mercantil conforme a la Ley de Sociedades de Capital; el administrador de fincas gestiona una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal. Comparten nombre, no régimen jurídico.
Términos relacionados
Dato de autoridad
El artículo 13.8 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a los edificios pequeños escapar de toda esta estructura: cuando el número de propietarios de viviendas o locales no exceda de cuatro, pueden acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil -el de la comunidad de bienes ordinaria, por acuerdo de la mayoría- si así lo establecen expresamente sus estatutos, en vez del administrador propio de la propiedad horizontal.
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Preguntas frecuentes sobre administrador de fincas
¿Es obligatorio contratar un administrador de fincas profesional?
No. Según el artículo 13.5 de la LPH, las funciones de administrador las ejerce el propio presidente salvo que los estatutos o la Junta dispongan otra cosa, y el 13.6 permite que el cargo recaiga en cualquier propietario, sin necesidad de titulación. En la práctica, muchas comunidades optan igualmente por un profesional externo colegiado.
¿Puede el administrador de fincas reclamar deudas a los propietarios morosos?
Si la Junta se lo encarga y reúne cualificación profesional, el secretario-administrador profesional puede exigir judicialmente el pago mediante el proceso monitorio especial de comunidades (artículo 21.2 de la Ley de Propiedad Horizontal).
¿Qué debe hacer el administrador ante una avería urgente?
Disponer las reparaciones y medidas que resulten urgentes y dar cuenta inmediata de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios, según el artículo 20.c de la LPH.
¿Puede ser administrador un propietario sin titulación profesional?
Sí. El artículo 13.6 de la LPH permite que el cargo recaiga en cualquier propietario; si no es propietario, la persona física necesita cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida; también puede recaer en corporaciones y otras personas jurídicas.
Autoría y revisión editorial
Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).
Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.