Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).Cómo la LAU obliga a mantener el alquiler de vivienda hasta cinco o siete años, y qué pasa después: prórroga obligatoria, tácita y extraordinaria
Resumen rápido: La prórroga del contrato de arrendamiento es el mecanismo por el que la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, extiende automáticamente, año a año, un arrendamiento de vivienda pactado por menos tiempo, hasta alcanzar una duración mínima de cinco años —siete si el arrendador es persona jurídica— y, cumplida esa duración, lo prorroga tácitamente hasta tres años más si ninguna de las partes avisa de que no quiere renovarlo.
Definición flash: Mecanismo de la LAU que extiende el alquiler de vivienda habitual año a año hasta un mínimo de cinco o siete años, salvo aviso de no renovar.
Etiqueta lingüística
La ley distingue tres prórrogas con nombre propio: la obligatoria del artículo 9.1, que completa el mínimo legal aunque el contrato se pactara más corto; la tácita del artículo 10.1, que añade hasta tres años más una vez cumplido ese mínimo si nadie avisa; y la extraordinaria de los apartados 2 y 3 del artículo 10, pensada para arrendatarios vulnerables o viviendas en zona de mercado residencial tensionado. Las tres comparten mecánica —operan salvo aviso en contrario— pero responden a fundamentos distintos: la primera protege un suelo mínimo de estabilidad; la segunda, evita que el silencio extinga el contrato; la tercera, atiende a una circunstancia social sobrevenida.
Definición técnica
El artículo 9.1 LAU dispone que, si la duración pactada es inferior a cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el arrendatario comunique al arrendador, con al menos treinta días de antelación al vencimiento del contrato o de cualquier prórroga, su voluntad de no renovarlo; el artículo 9.2 fija en un año la duración de los contratos sin plazo pactado o con plazo indeterminado. El artículo 9.4, vigente desde el 8 de octubre de 2026, excluye de todo lo anterior a los contratos de arrendamiento de vivienda temporal, cuya duración se rige por el artículo 9 bis. Cumplido el mínimo legal, el artículo 10.1 añade, para el arrendamiento de vivienda habitual, una prórroga tácita de hasta tres años más por plazos anuales, salvo que alguna de las partes notifique su voluntad de no renovar —el arrendador con cuatro meses de antelación, el arrendatario con dos—, o salvo que el propio arrendatario avise con un mes de antelación al término de cualquiera de esas anualidades. Los artículos 10.2 y 10.3 añaden una prórroga extraordinaria de hasta un año por vulnerabilidad social y económica acreditada —obligatoria para el arrendador si es gran tenedor— y de hasta tres años más si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado declarada, también obligatoria salvo excepciones tasadas; su contenido proviene de la Ley 12/2023, y el texto hoy vigente es el del artículo 3.8 del Real Decreto-ley 29/2026. El artículo 10.4 aclara que, prorrogado el contrato, sigue el mismo régimen legal y convencional. Desde el 15 de noviembre de 2026, por el Real Decreto-ley 28/2026 (Ref. BOE-A-2026-20822), el preaviso del arrendador será de seis meses, la prórroga tácita será por plazos sucesivos de cinco años —siete si el arrendador es persona jurídica— y el arrendador que no prorrogue deberá indemnizar al arrendatario con el mayor de estos importes: doce mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango que corresponda a la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler, o una mensualidad por cada año que el arrendatario haya residido en ella.
Aplicación práctica
El plazo de aviso es la trampa más frecuente: para frenar la prórroga obligatoria del art. 9.1 el arrendatario necesita solo treinta días, pero para frenar la prórroga tácita del art. 10.1 el arrendador necesita cuatro meses y el arrendatario dos —avisar tarde no pone fin al contrato: lo prorroga un año más contra la propia voluntad de quien avisó fuera de plazo—. Para el arrendador, la única salida a la prórroga obligatoria antes de los cinco/siete años es la causa de necesidad de vivienda del arrendador (art. 9.3), que exige haberse pactado expresamente en el contrato desde el principio.
Contexto legal en España
La prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda se regula en los artículos 9 y 10 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, dentro del Capítulo II del Título II, dedicado a la duración del contrato. A fecha de 20 de octubre de 2026: el artículo 9 tiene un apartado 4, añadido por el artículo 3.6 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (Ref. BOE-A-2026-20823) y en vigor desde el 8 de octubre de 2026, que excluye de la prórroga de ese artículo a los contratos de arrendamiento de vivienda temporal; y el artículo 10 rige en la redacción que le dio el artículo 3.8 del mismo decreto, con efectos desde el 8 de octubre de 2026. Los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026 habían introducido reformas de estos artículos y el Congreso los derogó el 2 de octubre de 2026 (BOE núm. 245), pero el Real Decreto-ley 29/2026 volvió a modificarlos: esas modificaciones son derecho vigente. Desde el 15 de noviembre de 2026 el artículo 10 cambia de nuevo, por el artículo único del Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (Ref. BOE-A-2026-20822): el preaviso del arrendador pasará de cuatro a seis meses, la prórroga tácita pasará de plazos anuales con un máximo de tres años a plazos sucesivos de cinco años —siete si el arrendador es persona jurídica— y el arrendador que comunique válidamente su voluntad de no prorrogar quedará obligado a indemnizar al arrendatario.
Normas clave a tener en cuenta
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 9 (plazo mínimo y prórroga obligatoria). Vigente con un apartado 4 desde el 8 de octubre de 2026, añadido por el artículo 3.6 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (Ref. BOE-A-2026-20823): la prórroga de este artículo no se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda temporal, que se rigen por el artículo 9 bis.
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 10 (prórroga del contrato: tácita y extraordinaria). A fecha de 20 de octubre de 2026 rige la redacción dada por el artículo 3.8 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (Ref. BOE-A-2026-20823), con efectos desde el 8 de octubre de 2026. Desde el 15 de noviembre de 2026 rige la redacción dada por el artículo único del Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (Ref. BOE-A-2026-20822): preaviso de seis meses para el arrendador, prórrogas sucesivas de cinco o siete años e indemnización al arrendatario si el arrendador no prorroga.
Qué no es / diferencias clave
- Tácita reconducción (art. 1.566 Código Civil)
- La prórroga de los arts. 9 y 10 LAU opera DENTRO del mismo contrato, por mandato legal, mientras el arrendamiento sigue vivo; la tácita reconducción del Código Civil nace DESPUÉS de que un contrato ya terminado se sigue disfrutando quince días con aquiescencia del arrendador, y da lugar a un arrendamiento nuevo, no a una prórroga del anterior.
- Desistimiento del contrato de arrendamiento
- La prórroga extiende el contrato salvo aviso de no renovar; el desistimiento (art. 11 LAU) es la facultad del arrendatario de romperlo antes de tiempo, transcurridos al menos seis meses, con treinta días de antelación y, en su caso, indemnización pactada.
- Necesidad de vivienda del arrendador
- Es la única excepción a la prórroga obligatoria del art. 9.1 antes de cumplirse el mínimo legal, y exige haberse pactado expresamente en el contrato desde su celebración (art. 9.3 LAU); sin ese pacto expreso, la prórroga obligatoria no se puede evitar por esta vía.
Términos relacionados
Dato de autoridad
El artículo 9.1 LAU dispone: «Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador […] su voluntad de no renovarlo».
Encuentra un abogado
Preguntas frecuentes sobre prórroga del contrato de arrendamiento
¿Cuánto dura como mínimo un alquiler de vivienda aunque se pacte menos?
Cinco años si el arrendador es persona física, siete si es persona jurídica: el contrato se prorroga obligatoriamente año a año hasta alcanzar ese mínimo (art. 9.1 LAU), salvo que el arrendatario avise con treinta días de antelación que no quiere renovarlo.
¿Qué pasa cuando se cumplen los cinco o siete años?
Si nadie avisa de lo contrario, el contrato se prorroga tácitamente por plazos anuales hasta tres años más (art. 10.1 LAU); el arrendador debe avisar con cuatro meses de antelación y el arrendatario con dos si no quieren que siga.
¿Existe alguna prórroga adicional más allá de esos plazos?
Sí, una prórroga extraordinaria de hasta un año por vulnerabilidad social y económica acreditada, o de hasta tres años si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado declarada (art. 10.2 y 10.3 LAU).
¿Puede el arrendador impedir la prórroga obligatoria si necesita la vivienda?
Solo si pactó expresamente esa causa de necesidad al celebrar el contrato (art. 9.3 LAU); sin ese pacto expreso, la prórroga obligatoria de los primeros cinco o siete años no se puede evitar.
Autoría y revisión editorial
Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).
Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.