Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).Qué publica el BOE
El Boletín Oficial del Estado núm. 249, de 7 de octubre de 2026, recoge en su sección I, de disposiciones generales, dentro del epígrafe del Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes, la Instrucción de 29 de septiembre de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en relación con la Instrucción de 11 de septiembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la forma de acreditar ante Notario y Registrador la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Figura con el identificador BOE-A-2026-20824 y ocupa las páginas 131949 a 131951.
La firma la directora general de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez, en Madrid, el 29 de septiembre de 2026. Es un texto breve: una parte expositiva en dos apartados (I y II) y una parte dispositiva en cuatro puntos, de «Primero» a «Cuarto».
La materia es muy concreta y muy frecuente en la práctica inmobiliaria: cómo se acredita, cuando se otorga e inscribe una declaración de obra nueva, que el edificio cuenta con el seguro decenal exigido por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), y si ese documento puede presentarse con firma electrónica.
Instrucción de 29 de septiembre de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública · BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026, págs. 131949 a 131951 · BOE-A-2026-20824 · Referencia anterior que cita el propio BOE: arts. 19 y 20.1 de la Ley 38/1999 (BOE-A-1999-21567).
El punto de partida: el artículo 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación
La Instrucción se dicta en relación con el artículo 20 de la LOE, titulado «Requisitos para la escrituración e inscripción». Su apartado 1, en la redacción vigente consultada en el texto consolidado del BOE, dice:
Las garantías a las que remite son las del artículo 19 de la misma ley. La que da nombre al seguro decenal es la de su apartado 1.c), que, en la redacción vigente desde el 1 de enero de 2016, se refiere al «Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio».
Sobre los conceptos de fondo pueden consultarse nuestras entradas de responsabilidad decenal, seguro de daños y seguro de caución.
«No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19.»
Lo que ya decía la Instrucción de 11 de septiembre de 2000
El apartado I de la nueva Instrucción recuerda que la de 11 de septiembre de 2000, de la entonces Dirección General de los Registros y del Notariado, «publicada en BOE de 21 de septiembre de 2000», determinó «la forma de acreditar y testimoniar la constitución y vigencia de las garantías previstas en el artículo 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación».
Según reproduce el texto ahora publicado, aquella Instrucción ordenó que la acreditación ante notarios y registradores de la propiedad se hiciera por una de estas tres vías:
- «mediante la presentación de la propia póliza del contrato, completada con el documento que acredite su entrada en vigor»;
- «mediante un certificado expedido por la entidad aseguradora acreditativo de la constitución y vigencia del contrato»;
- o «mediante el suplemento de entrada en vigor del seguro, en el que se particularicen las condiciones del contrato».
Para la terminología, véanse nuestras entradas de póliza y contrato de seguro.
Las circunstancias que debe expresar el documento del seguro
La Instrucción de 2000, tal como la transcribe la de 2026, añadía que «En todo caso deberán expresarse al menos las siguientes circunstancias», agrupadas en tres bloques.
El último párrafo de esa transcripción es el que conecta con la novedad de 2026. Decía la Instrucción de 2000: «La firma estará legitimada notarialmente, pudiendo hacerse la legitimación en la escritura de obra nueva o acta de finalización de obras, incorporándose el documento a la matriz.»
a) Sobre la edificación
Su localización o emplazamiento; la «Referencia catastral del solar o edificio en su conjunto, o manifestación expresa de que carece de ella»; los «Datos registrales si la finca estuviera inscrita»; y el «Plano de situación del solar o edificio en su conjunto».
b) Sobre el seguro
Ocho circunstancias. Entre ellas, la calificación y modalidad del seguro, «esto es, si se trata de un seguro de daños o de caución»; las garantías cubiertas, «que deben ser al menos las señaladas en el artículo 19 de la Ley 38/1999, sin exclusión, con expresión de la fecha en que han entrado en vigor»; el «Capital asegurado, como mínimo igual al coste final de ejecución»; y el «Plazo de vigencia, que será al menos el de diez años a contar desde la fecha de recepción de la obra, con expresión de esta fecha».
Se incluyen también el importe y forma de pago de la prima, «La franquicia convenida, con un máximo del 1 por 100 del capital asegurado por unidad registral», la identificación del tomador, «que será el promotor o el constructor de la edificación», y la «Expresión de que el asegurado es el promotor o constructor y los sucesivos adquirentes, con identificación de los primeros». Véanse franquicia, promotor y recepción de la obra.
c) Sobre la entidad aseguradora
La «Identificación de la compañía o entidad aseguradora», la «Autorización para operar en España» y el «Nombre y apellidos de quien firma la póliza, certificado o suplemento y concepto en el que interviene».
La aclaración de 2026: la firma electrónica cualificada
El apartado II explica el motivo de la nueva Instrucción. Parte del «avance de las nuevas tecnologías, y en particular de la firma electrónica», y afirma:
El fundamento que da el propio texto es este: «según el Reglamento Europeo eIDAS y la legislación española, la firma electrónica cualificada tiene un efecto jurídico equivalente al de una firma manuscrita».
Con esa base, el punto Primero de la parte dispositiva acuerda «Reiterar la Instrucción de 11 de septiembre de 2000, aclarando que la documentación del seguro decenal (el certificado de garantías o el suplemento de entrada en vigor) puede estar firmada digitalmente». La Instrucción no sustituye a la de 2000: la reitera y la aclara en ese punto.
«es perfectamente posible y plenamente válido firmar con firma electrónica cualificada el certificado o póliza del seguro decenal exigido por la citada Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE).»
Los tres requisitos del certificado firmado electrónicamente
El punto Segundo enumera lo que debe cumplir el certificado firmado electrónicamente «Para que el certificado firmado electrónicamente no sea rechazado por el notario o por el registrador de la propiedad al autorizar o inscribir la escritura de obra nueva». Son tres requisitos:
- Código Seguro de Verificación (CSV): «El documento electrónico generado por la compañía aseguradora incluirá en el lateral o pie de página un CSV o un código QR.» El texto añade: «Esto permitirá al notario o registrador comprobar en la web de la aseguradora que el documento en papel coincide con el original digitalizado.»
- Formato adecuado: «El archivo debe mantener la integridad de las firmas (habitualmente en formato PAdES/PDF).»
- Emisor cualificado: «La firma digital del representante de la compañía de seguros y la del tomador/promotor debe basarse en un certificado emitido por un Prestador Cualificado de Servicios de Confianza cuando se trate de certificados cualificados de firma electrónica (como la FNMT o similares).»
Los tres requisitos se refieren al documento electrónico del seguro, no a la escritura. Sobre la figura del notario y del documento que autoriza, véanse notario y escritura pública.
Cómo llega el archivo al notario y al Registro
Los puntos Tercero y Cuarto describen el recorrido del documento electrónico.
Remisión al notario (punto Tercero)
«Si la aseguradora facilita el certificado final o de entrada en vigor firmado digitalmente, se remitirá ese archivo PDF directamente al notario por vía electrónica para que proceda a la autorización de la escritura de fin de obra.»
Testimonio y Registro de la Propiedad (punto Cuarto)
«Una vez testimoniado bajo su fe pública en la matriz, servirá de acreditación del mismo en el Registro de la propiedad.» Y como vía alternativa: «También podrá remitirse al Registro a través de la aplicación para documentos privados recogida en la sede electrónica del Colegio de Registradores de la propiedad.» Para el marco general, véanse Registro de la Propiedad e inscripción registral.
Qué es una instrucción de la Dirección General y a quién se dirige
La disposición se publica con el rango de «Instrucción», según la ficha de análisis del propio BOE. Entre las materias con las que el BOE la clasifica figuran «Cuerpo de Registradores de la Propiedad», «Cuerpo Único de Notarios», «Entidades aseguradoras», «Edificaciones» y «Seguros». Sobre la naturaleza de este tipo de disposiciones, véase nuestra entrada de instrucción.
El texto se refiere expresamente a tres sujetos: la compañía aseguradora, que genera el documento electrónico; el notario, que autoriza la escritura de obra nueva o de fin de obra y testimonia el certificado en la matriz; y el registrador de la propiedad, que inscribe. También menciona al tomador o promotor, cuya firma digital debe basarse, según el punto Segundo, en un certificado de un prestador cualificado cuando se trate de certificados cualificados.
Quien esté promoviendo una edificación, comprando una vivienda de obra nueva o tramitando su inscripción puede consultar el directorio de abogados de derecho inmobiliario y de abogados urbanistas.
Preguntas frecuentes
¿Qué ha publicado el BOE?
La Instrucción de 29 de septiembre de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, sobre la forma de acreditar ante notario y registrador las garantías del artículo 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Se publicó en el BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026, páginas 131949 a 131951, con el identificador BOE-A-2026-20824.
¿Puede estar firmado electrónicamente el certificado del seguro decenal?
La Instrucción, en su punto Primero, aclara que la documentación del seguro decenal, «el certificado de garantías o el suplemento de entrada en vigor», «puede estar firmada digitalmente». Puede consultar qué es el seguro decenal en nuestro diccionario.
¿Qué requisitos debe cumplir el certificado electrónico?
El punto Segundo enumera tres: un código seguro de verificación (CSV) o un código QR en el lateral o pie de página; un formato que mantenga «la integridad de las firmas (habitualmente en formato PAdES/PDF)»; y que las firmas se basen en un certificado emitido por un prestador cualificado de servicios de confianza cuando se trate de certificados cualificados de firma electrónica.
¿Deja sin efecto la Instrucción de 2000?
No. El punto Primero dice literalmente que su objeto es «Reiterar la Instrucción de 11 de septiembre de 2000», aclarando que la documentación del seguro decenal puede estar firmada digitalmente.
¿Hay otras resoluciones recientes de la DGSJFP sobre el Registro de la Propiedad?
Sí. Explicamos una resolución de la Dirección General sobre si basta el convenio regulador de una separación para inscribir un piso: el convenio de separación y la inscripción de la vivienda en el Registro.
Fuentes
- Instrucción de 29 de septiembre de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, sobre la forma de acreditar ante Notario y Registrador la constitución de las garantías del artículo 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026) (se abre en una pestaña nueva)
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (texto consolidado), artículo 19 (se abre en una pestaña nueva)
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (texto consolidado), artículo 20 (se abre en una pestaña nueva)
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