Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).El derecho del inquilino a irse antes de tiempo: seis meses y treinta días de preaviso en vivienda habitual, un mes y diez días en la temporal, y sin indemnización para el arrendador
Resumen rápido: El desistimiento del contrato de arrendamiento es la facultad que el artículo 11 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos reconoce al arrendatario de vivienda para terminar unilateralmente el contrato antes de que venza el plazo pactado. En el arrendamiento de vivienda habitual exige que hayan transcurrido al menos seis meses y un preaviso de treinta días; en el de vivienda temporal, basta un mes desde la formalización y diez días de preaviso.
Definición flash: Derecho del inquilino a dejar el alquiler antes de tiempo: seis meses y treinta días de preaviso en vivienda habitual, un mes y diez días en la temporal.
Etiqueta lingüística
«Desistir» es apartarse de una relación jurídica por voluntad propia, sin necesidad de alegar incumplimiento ajeno ni causa alguna: a diferencia de la resolución, que castiga un incumplimiento, el desistimiento del art. 11 LAU es un derecho potestativo del arrendatario, ejercitable sin motivo, con el único límite del plazo mínimo de permanencia y el preaviso.
Definición técnica
El artículo 11 LAU, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, distingue dos regímenes. En el arrendamiento de vivienda habitual (apartado 1) el arrendatario puede desistir una vez transcurridos al menos seis meses, comunicándolo con una antelación mínima de treinta días. En el de vivienda temporal (apartado 2) basta que haya transcurrido al menos un mes desde la formalización, con un preaviso mínimo de diez días. El apartado 3 cierra los dos supuestos: el desistimiento así ejercido «no generará derecho de indemnización en favor del arrendador». Es un derecho del arrendatario, no del arrendador. La indemnización que podía pactarse bajo la redacción anterior (Ley 4/2013) ya no cabe: desapareció del artículo con la reforma de octubre de 2026.
Aplicación práctica
Ya no hay cláusula de indemnización que negociar: desde el 8 de octubre de 2026 el artículo 11.3 LAU dispone que el desistimiento no genera derecho de indemnización en favor del arrendador, de modo que una cláusula que la imponga es contraria a la ley. Lo que sí conviene comprobar es qué régimen rige el contrato, porque el plazo mínimo y el preaviso son distintos: seis meses y treinta días en vivienda habitual, un mes y diez días en vivienda temporal. La comunicación debe hacerse de forma que quede constancia (burofax, correo certificado), porque de ella depende acreditar que se respetó el preaviso. Distinto es el desistimiento del artículo 22.2 LAU: si el arrendador notifica obras de mejora que afecten a la vivienda, el arrendatario puede desistir durante el mes siguiente a la notificación, y el arrendamiento se extingue a los dos meses, durante los cuales no pueden comenzar las obras.
Contexto legal en España
El desistimiento del contrato de arrendamiento de vivienda se regula en el artículo 11 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, dentro del Capítulo II del Título II, dedicado a la duración del contrato. Su redacción vigente es la dada por el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre de 2026; la que introdujo el Real Decreto-ley 26/2026 quedó sin efecto al derogarlo el Congreso de los Diputados.
Normas clave a tener en cuenta
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 11 (desistimiento del contrato)
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 22.2 (desistimiento ante obras de mejora que afecten a la vivienda)
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, artículo 3.9 (nueva redacción del artículo 11 LAU: régimen de vivienda temporal y supresión de la indemnización por desistimiento)
Qué no es / diferencias clave
- Desistimiento (procesal)
- El desistimiento procesal es el acto por el que un demandante abandona un pleito sin renunciar al derecho reclamado; el desistimiento del art. 11 LAU es un derecho sustantivo del arrendatario a terminar el contrato de alquiler, sin relación con ningún proceso judicial.
- Prórroga del contrato de arrendamiento
- La prórroga extiende el contrato salvo aviso de no renovar al llegar su término; el desistimiento permite romperlo ANTES de ese término, sin esperar a ningún vencimiento, cumpliendo solo el plazo mínimo de permanencia y el preaviso de su régimen: seis meses y treinta días en vivienda habitual, un mes y diez días en vivienda temporal.
- Resolución del contrato de arrendamiento
- La resolución sanciona un incumplimiento de alguna de las partes (impago, actividades molestas, obras no consentidas); el desistimiento no exige incumplimiento ni motivo alguno, es un derecho potestativo del arrendatario.
Términos relacionados
Dato de autoridad
El artículo 11 LAU, en su redacción vigente desde el 8 de octubre de 2026, dispone: «1. El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. 2. En los contratos de arrendamiento de vivienda temporal el arrendatario podrá desistir del contrato una vez que haya transcurrido al menos un mes desde su formalización, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de diez días. 3. En los dos apartados anteriores el desistimiento del arrendatario así ejercido no generará derecho de indemnización en favor del arrendador».
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Preguntas frecuentes sobre desistimiento del contrato de arrendamiento
¿Cuándo puede un inquilino dejar el alquiler antes de que termine el contrato?
Depende del régimen. En el arrendamiento de vivienda habitual, desde que hayan transcurrido al menos seis meses, comunicándolo al arrendador con una antelación mínima de treinta días. En el de vivienda temporal, desde que haya transcurrido un mes desde la formalización, con diez días de preaviso (art. 11 LAU). No hace falta alegar ningún motivo en ninguno de los dos casos.
¿Tiene que pagar el inquilino una indemnización por irse antes de tiempo?
No. Desde el 8 de octubre de 2026, el artículo 11.3 LAU establece que el desistimiento ejercido conforme a la ley «no generará derecho de indemnización en favor del arrendador». La indemnización que antes podía pactarse —una mensualidad por cada año que restara por cumplir— desapareció del artículo con el Real Decreto-ley 29/2026, de modo que una cláusula que la imponga hoy es contraria a la ley.
¿Puede el arrendador impedir que el inquilino desista del contrato?
No: es un derecho del arrendatario que solo exige cumplir el plazo mínimo de permanencia y el preaviso que corresponda a su régimen. El arrendador no puede negarse ni exigir indemnización por ello.
¿Es lo mismo desistir del contrato que no renovar la prórroga?
No: el desistimiento del art. 11 LAU rompe el contrato antes de su vencimiento; el aviso de no renovar impide que opere la prórroga obligatoria o tácita cuando el contrato está a punto de cumplir un plazo, pero no lo termina anticipadamente.
Autoría y revisión editorial
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