Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).Qué publica el BOE
El Boletín Oficial del Estado del 29 de octubre de 2026 publica la Sentencia 64/2026, de 23 de septiembre (BOE-A-2026-22715), dictada por el Pleno del Tribunal Constitucional. Resuelve el recurso de inconstitucionalidad núm. 1306-2024, interpuesto por el Consello de la Xunta de Galicia contra varios preceptos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Ha sido ponente la magistrada Laura Díez Bueso.
El fallo tiene dos puntos. El primero declara la pérdida sobrevenida de objeto del recurso respecto de varios preceptos que ya habían sido anulados en sentencias anteriores. El segundo dice así:
«Desestimar el recurso en todo lo demás.»
Esta pieza describe qué impugnaba la Xunta, qué dejó fuera el Tribunal y por qué, qué examinó de nuevo y qué concluyó en cada caso, citando el texto de la sentencia y el de la ley vigente. No valora la sentencia ni anticipa su efecto en ningún procedimiento concreto.
Qué impugnaba la Xunta de Galicia
Según el fundamento jurídico 1, el recurso se dirigía contra los artículos 3; 11.2; 16; 18.2, 3 y 4; 19.2 y 3; 27.3; la disposición adicional tercera; la disposición transitoria segunda, apartado 1; la disposición transitoria tercera; la disposición final quinta, y la disposición final séptima de la Ley 12/2023.
La sentencia resume así los motivos alegados por la Xunta:
- Motivo competencial: «no ajustarse a las competencias que le corresponden al legislador estatal, invadiendo las competencias autonómicas en materia de ordenación del territorio, urbanismo, vivienda y asistencia social».
- Motivo sustantivo, solo respecto de la disposición transitoria tercera y la disposición final quinta: la vulneración del principio de igualdad (art. 14 CE), del derecho a la tutela judicial efectiva (art. 24 CE) y del derecho de propiedad privada (art. 33 CE).
El abogado del Estado se opuso al recurso y pidió su íntegra desestimación.
El último recurso de una serie de ocho sentencias
La sentencia sitúa este pleito en su contexto con una frase del fundamento jurídico 2:
«El presente recurso de inconstitucionalidad es el último de los interpuestos contra la Ley 12/2023.»
Antes de este, el Tribunal había resuelto otros siete recursos contra la misma ley. La sentencia los enumera con su recurrente y su sentencia:
- Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía: STC 79/2024, de 21 de mayo.
- Más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso: STC 26/2025, de 29 de enero.
- Consejo de Gobierno de las Illes Balears: STC 190/2025, de 16 de diciembre.
- Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid: STC 17/2026, de 24 de febrero.
- Parlamento de Cataluña: STC 41/2026, de 26 de mayo.
- Gobierno de la Generalitat de Cataluña: STC 53/2026, de 8 de julio.
- Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma del País Vasco: STC 59/2026, de 8 de septiembre.
Sobre la sentencia del recurso de la Generalitat, el portal publicó en agosto la pieza sobre la STC 53/2026 y los planes estatales de vivienda.
Lo que el Tribunal no vuelve a examinar
Una parte de lo impugnado ya no existía cuando el Tribunal dictó sentencia, porque había sido anulado antes. La sentencia lo explica así:
«Este es el caso del art. 16, del último inciso del art. 19.3 y del art. 27.3, que fueron declarados inconstitucionales y nulos en la STC 79/2024.»
Lo mismo ocurre con las reformas que la disposición final quinta de la Ley 12/2023 hizo en los artículos 439.6 c), 439.7, 655 bis y 685.2 in fine de la Ley de Enjuiciamiento Civil, «cuya inconstitucionalidad y nulidad fue declarada en la STC 26/2025». Respecto de todo ello, el fallo declara la pérdida sobrevenida de objeto. Las figuras de la declaración de inconstitucionalidad y de la inconstitucionalidad tienen su entrada en el diccionario.
Lo que se desestima por remisión
Otra parte del recurso coincidía con quejas ya rechazadas en sentencias anteriores. La sentencia las desestima remitiéndose a ellas:
- Artículo 3 (definiciones): por remisión a la STC 59/2026.
- Artículo 18.2, 3 y 4 y disposición adicional tercera: por remisión a la STC 79/2024, FJ 5.
- Artículo 19.3, en la parte que sigue vigente tras la anulación de su inciso final: por remisión a la STC 79/2024, FJ 6 b).
- Disposición transitoria segunda, apartado 1: por remisión a la STC 41/2026, FJ 8 b).
Hecha esa depuración, la sentencia fija lo que queda por resolver: «nuestro enjuiciamiento habrá de quedar circunscrito a los arts. 11.2 y 19.2, la disposición transitoria tercera, la disposición final quinta y la disposición final séptima de la Ley 12/2023».
Artículos 11.2 y 19.2: deberes del propietario y grandes tenedores
El artículo 11.2 de la Ley 12/2023 dice, en su redacción vigente:
«Corresponde a las administraciones competentes en materia de vivienda la declaración del incumplimiento de los deberes asociados a la propiedad de la vivienda, habilitando a adoptar, de oficio o a instancia de parte y previa audiencia, en todo caso, del obligado, cuantas medidas prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística y la de vivienda.»
La Xunta sostenía que el Estado se había extralimitado. El Tribunal lo encuadra en el artículo 149.1.1 CE, como complemento del artículo 11.1, y explica que corresponde después al legislador autonómico establecer el régimen jurídico de esa declaración de incumplimiento, las medidas que se deriven y su procedimiento, «lo cual resulta respetuoso con la competencia autonómica y plenamente ajustado al orden constitucional de distribución de competencias».
El artículo 19.2 se refiere a la memoria que acompaña a la propuesta de declaración de zona de mercado residencial tensionado y a los criterios para considerar a alguien gran tenedor en esa zona. La Xunta le reprochaba un exceso de detalle. La sentencia concluye:
«procede desestimar el recurso en lo que se refiere al art. 19.2 de la Ley 12/2023 y declarar que constituye un ejercicio legítimo de la competencia estatal prevista en el art. 149.1.1 CE»
Un apunte de lectura: el texto consolidado del artículo 19 en el BOE arrastra la nota de la anulación del inciso final de su apartado 3 por la STC 79/2024. Esta pieza no cita ese inciso.
La disposición transitoria tercera y los desahucios suspendidos
Es el precepto al que la sentencia dedica el análisis más extenso. Se refiere a los procedimientos que quedaron en suspenso por los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, aprobado durante la pandemia. Su texto vigente, según el consolidado del BOE, empieza así:
«Tras la entrada en vigor de esta ley, y a partir del 31 de diciembre de 2025, los procedimientos de desahucio y los lanzamientos indicados en los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020»
Y establece la condición que discutía la Xunta, aplicable cuando el demandante es gran tenedor:
«cuando la parte actora sea una gran tenedora de vivienda en los términos previstos por el artículo 3.k) de esta ley, sólo se reanudarán a petición expresa de la misma si la parte actora acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas»
La disposición regula a continuación dos formas de acreditar ese requisito: una declaración responsable del demandante o un documento de los servicios competentes con el resultado del procedimiento. Las figuras del desahucio, del lanzamiento, de la mediación y de la conciliación tienen su entrada en el diccionario.
Por qué no se aplica lo dicho en la STC 26/2025
La sentencia reconoce que esta disposición tiene una redacción muy semejante a la de los artículos 439.7 y 655 bis.2 LEC, anulados en la STC 26/2025. Pero precisa que, en aquella ocasión, «el Tribunal no se pronunció específicamente sobre si la exigencia de mediación o conciliación como requisito para el ejercicio de acciones judiciales o para el inicio de la vía de apremio, en sí misma considerada, vulneraba o no el derecho a la tutela judicial efectiva (art. 24.1 CE)». Por eso examina la disposición transitoria tercera de forma autónoma.
Las cuatro quejas y lo que responde el Tribunal
- Competencias. La sentencia califica la disposición de norma procesal, amparada en el artículo 149.1.6 CE, y concluye: «En conclusión, la disposición transitoria tercera de la Ley 12/2023 no vulnera el orden constitucional de distribución de competencias.»
- Igualdad (art. 14 CE). Sobre el trato distinto al gran tenedor: «La diferencia de trato, pues, debe reputarse objetivamente justificada y no resulta desproporcionada ni excesivamente gravosa.»
- Tutela judicial (art. 24.1 CE). «En consecuencia, la disposición transitoria tercera no es contraria al derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE.»
- Propiedad (art. 33 CE). La sentencia afirma que «la medida no impide al propietario gran tenedor el ejercicio de las acciones posesorias, sino que simplemente le impone una carga temporal y procedimental adecuada y razonable que encuentra su fundamento en la función social de la propiedad de la vivienda».
La función social de la propiedad tiene su entrada en el diccionario. Lo anterior son conclusiones del Tribunal, citadas literalmente; esta pieza no las amplía.
Disposiciones finales quinta y séptima
La disposición final quinta de la Ley 12/2023 reformó varios artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Descontadas las reformas ya anuladas por la STC 26/2025, la sentencia rechaza la queja de conjunto de la Xunta:
«En consecuencia, la queja global en lo que se refiere a los apartados vigentes de la disposición final quinta de la Ley 12/2023 debe ser desestimada.»
La disposición final séptima recoge los títulos competenciales de la ley. Como la Xunta la impugnaba en conexión con el resto, la sentencia señala que «no resulta necesario un pronunciamiento expreso y genérico sobre la disposición final séptima», porque la respuesta ya se ha dado precepto por precepto.
Dos votos particulares
La sentencia no es unánime. Lleva dos votos particulares:
- El del magistrado Ricardo Enríquez Sancho, que escribe: «expreso mi discrepancia con el fallo y la fundamentación jurídica de la sentencia».
- El de los magistrados Enrique Arnaldo Alcubilla, Concepción Espejel Jorquera, César Tolosa Tribiño y José María Macías Castaño, que explican que lo formulan «para exponer las razones de nuestra discrepancia con parte de la fundamentación jurídica y el fallo de la sentencia aprobada».
Ambos votos se remiten en parte a los que sus firmantes formularon en las sentencias anteriores de la serie. Esta pieza no resume su argumentación de fondo.
Qué no dice esta pieza
Esta noticia recoge el fallo y los fundamentos de la STC 64/2026 publicada en el BOE del 29 de octubre de 2026, y el texto vigente de los artículos 11.2 y de la disposición transitoria tercera de la Ley 12/2023 según el consolidado del BOE. No afirma qué ocurrirá en ningún procedimiento de desahucio o lanzamiento concreto, ni cómo han regulado cada comunidad autónoma o cada ayuntamiento el procedimiento de conciliación o intermediación al que se refiere la disposición transitoria tercera.
Quien sea parte en un procedimiento de este tipo debe consultar a su abogado. El directorio del portal reúne abogados especialistas en derecho inmobiliario y en derecho constitucional. Sobre la normativa reciente en materia de alquiler puede leerse la pieza sobre el Real Decreto-ley 28/2026.
Preguntas frecuentes
¿Qué ha decidido el Tribunal Constitucional en la STC 64/2026?
Declara la pérdida sobrevenida de objeto respecto de los preceptos de la Ley 12/2023 ya anulados en las SSTC 79/2024 y 26/2025 y, en el punto segundo del fallo, acuerda «Desestimar el recurso en todo lo demás». El recurso lo había interpuesto la Xunta de Galicia.
¿Quedan recursos pendientes contra la Ley de vivienda?
La sentencia dice: «El presente recurso de inconstitucionalidad es el último de los interpuestos contra la Ley 12/2023.» Las sentencias anteriores de la serie son las SSTC 79/2024, 26/2025, 190/2025, 17/2026, 41/2026, 53/2026 y 59/2026. Sobre la STC 53/2026 puede leerse esta pieza.
¿Qué regula la disposición transitoria tercera de la Ley 12/2023?
Se refiere a los desahucios y lanzamientos suspendidos por los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020. Cuando la parte actora es gran tenedora, dice que «sólo se reanudarán a petición expresa de la misma si la parte actora acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas». Véase la entrada gran tenedor.
¿Qué ha dicho el TC sobre esa disposición?
Concluye que no vulnera el reparto de competencias y, sobre la tutela judicial, que «la disposición transitoria tercera no es contraria al derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE». También rechaza las quejas basadas en la igualdad y en el derecho de propiedad.
¿Fue unánime la sentencia?
No. Lleva un voto particular del magistrado Ricardo Enríquez Sancho y otro conjunto de los magistrados Enrique Arnaldo Alcubilla, Concepción Espejel Jorquera, César Tolosa Tribiño y José María Macías Castaño. La figura del voto particular tiene su entrada en el diccionario.
Fuentes
- Pleno. Sentencia 64/2026, de 23 de septiembre de 2026. Recurso de inconstitucionalidad 1306-2024, interpuesto por la Xunta de Galicia en relación con diversos preceptos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (se abre en una pestaña nueva)
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (texto consolidado: artículos 11 y 19 y disposición transitoria tercera) (se abre en una pestaña nueva)
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