El BOE publica el Real Decreto-ley 28/2026: vuelve la reforma del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con otra fórmula de indemnización y vigencia el 15 de noviembre

Qué se ha publicado y cuándo entra en vigor

El BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026, publica en su sección I, bajo el identificador BOE-A-2026-20822 y en las páginas 131840 a 131849, el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Es una norma de Jefatura del Estado, aprobada previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del 6 de octubre de 2026, a propuesta conjunta del Ministro de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, del Ministro de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes y de la Ministra de Vivienda y Agenda Urbana. Se dicta haciendo uso de la autorización del artículo 86 de la Constitución: es un decreto-ley.

La estructura es la misma que la de su predecesor: un artículo único, dos disposiciones adicionales, una disposición transitoria única y dos disposiciones finales. La diferencia más visible está en la última. La disposición final segunda dice literalmente: «El presente real decreto-ley entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026». No hay, por tanto, entrada en vigor al día siguiente de la publicación, como ocurría con el Real Decreto-ley 27/2026, sino un periodo de vacatio legis de algo más de cinco semanas, y así lo recoge también la ficha de análisis del BOE, que consigna como fecha de entrada en vigor el 15/11/2026.

El título competencial es el mismo: la norma se dicta al amparo del «artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española, que atribuye al Estado la competencia exclusiva en materia de legislación civil», sin perjuicio de los derechos civiles, forales o especiales allí donde existan.

El contexto que relata la propia exposición de motivos

La exposición de motivos explica el origen de la norma sin rodeos. Se refiere a «la reciente derogación por el Pleno del Congreso de los Diputados el 29 de septiembre de 2026 de los reales decretos leyes con medidas de carácter urgente en materia de vivienda», y en particular del Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre. Sobre los cambios respecto del texto anterior, añade: «La consideración de las medidas inicialmente diseñadas para responder a esta situación ha permitido, asimismo, introducir determinados ajustes dirigidos a reforzar la objetividad de las reglas aplicables, su previsibilidad para las partes y la seguridad jurídica de su aplicación».

El texto dedica después dos párrafos a justificar que un Gobierno apruebe un real decreto-ley tras la derogación de otro de contenido coincidente. Lo presenta como práctica conocida y enumera precedentes: el Real Decreto-ley 1/2006 y el 2/2006 sobre el Impuesto sobre las Labores del Tabaco, el 4/2017 y el 8/2017 sobre estiba, el 21/2018 y el 7/2019 en materia de vivienda y alquiler, el 7/2023 y el 2/2024 sobre desempleo y conciliación, y el 9/2024 y el 1/2025. Y cierra con una afirmación sobre el momento político: la concurrencia de extraordinaria y urgente necesidad habilita al Gobierno para aprobar reales decretos-leyes «incluso una vez disuelto el Congreso de los Diputados y el Senado, y convocadas elecciones a ambas Cámaras». Son afirmaciones de la propia norma, no un pronunciamiento de un tribunal sobre ella.

Apartado 1: prórroga por plazos de cinco o siete años y preaviso asimétrico

El nuevo apartado 1 del artículo 10 regula el vencimiento del contrato de arrendamiento de vivienda habitual o de cualquiera de sus prórrogas, «incluidas las voluntarias y las reguladas por ley». Si, transcurridos como mínimo cinco años —o siete si el arrendador fuese persona jurídica—, ninguna de las partes ha notificado su voluntad de no prorrogar, el texto dice que «el contrato se prorrogará tácita y obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica».

Los plazos de preaviso se mantienen respecto del texto anterior: la notificación debe hacerse «al menos con seis meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario». La posición de cada parte está desarrollada en las fichas de arrendador y de arrendatario del diccionario.

La indemnización: una fórmula nueva, con el valor de referencia como base

Es el cambio de mayor calado técnico. Cuando el arrendador comunique válidamente su voluntad de no prorrogar, el segundo párrafo del apartado 1 establece que «vendrá obligado a indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente al mayor de los siguientes importes». Los dos importes que se comparan son, según la letra del texto, «doce mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado que corresponda a la vivienda arrendada en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda» o bien «una mensualidad calculada conforme al mismo valor por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda», prorrateándose por meses los periodos inferiores al año y por días los inferiores al mes.

El texto prevé qué ocurre si ese valor no existe: «Cuando no pueda obtenerse un valor individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, los importes previstos en el párrafo anterior se calcularán tomando como referencia la renta mensual vigente del contrato en la fecha de la comunicación de no prórroga». Sobre el momento del pago, dice que «La indemnización se abonará en el momento de la entrega de la vivienda, salvo en el supuesto previsto en la letra a) del apartado segundo». El concepto de renta arrendaticia y el de indemnización tienen ficha propia en el diccionario.

La comparación con el texto derogado es descriptiva y se hace sobre la letra de ambos. El Real Decreto-ley 27/2026 hablaba de una cantidad equivalente, «al menos, al importe de doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la arrendada», y remitía al sistema estatal de referencia «siempre que ello sea posible». El nuevo texto sustituye esa referencia a una vivienda análoga por el «valor superior del rango individualizado» de la propia vivienda arrendada, y fija una regla subsidiaria expresa basada en la renta del contrato.

La prórroga legal no solicitada y la venta de la vivienda

El tercer párrafo del apartado 1 también cambia de redacción. Dice ahora: «No procederá la indemnización prevista en el párrafo anterior cuando, en relación con el vencimiento al que se refiera la comunicación de no prórroga, el arrendatario reúna los requisitos legalmente establecidos para obtener, a su solicitud, una prórroga legal del contrato de aceptación obligatoria para el arrendador y no la hubiera solicitado». El texto del Real Decreto-ley 27/2026 terminaba esa misma frase con las palabras «aunque no la hubiera solicitado».

A continuación se añade una regla que el texto anterior no contenía en el articulado: «Cuando el arrendatario solicite dicha prórroga y esta resulte aplicable, el derecho a la indemnización quedará diferido hasta la finalización de la prórroga, momento en el que será exigible si no concurre alguno de los supuestos previstos en el apartado 2».

La previsión sobre la enajenación se mantiene: «La enajenación de la vivienda arrendada no afectará al derecho del arrendatario a la indemnización prevista en este apartado, que corresponderá al adquirente que se subrogue en la posición del arrendador, siempre y cuando no se dé ninguna de las circunstancias recogidas en el apartado 2». La ficha de subrogación explica esa figura.

Apartado 2: cinco letras, y desaparece la cláusula abierta

El apartado 2 enumera los casos en que la indemnización «tampoco procederá», y exige que se hagan constar «de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso». El Real Decreto-ley 27/2026 tenía seis letras; el nuevo texto tiene cinco. Ya no figura la letra f), que en la redacción derogada se refería a «alguna otra circunstancia debidamente justificada» vinculada a la vulnerabilidad acreditada del arrendador.

Las cinco letras que quedan son estas. La a): el arrendador persona física necesita la vivienda para sí, para familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad; con la regla de que, si «transcurridos tres meses desde la entrega de la vivienda esta no hubiera sido ocupada por las personas indicadas, salvo causa de fuerza mayor, el arrendatario tendrá derecho a la indemnización prevista en el apartado 1» — véase la ficha de fuerza mayor. La b): que «el arrendatario no haya habitado la vivienda arrendada durante más de seis meses en los doce anteriores a la notificación», salvo causa justificada. La c): que disponga, en el mismo municipio, «de otra vivienda apta para atender sus necesidades». La d): que las partes suscriban un nuevo contrato. Y la e): el rechazo de una oferta fehaciente de nuevo contrato, que según el texto «deberá garantizar la permanencia del arrendatario por un plazo mínimo de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica», con una renta ajustada al artículo 17.6 de la Ley «incluso cuando el inmueble no se ubique en una zona de mercado residencial tensionado».

Apartados 3 a 6: prórrogas convencionales, nulidad y prórrogas extraordinarias

El apartado 3 dice que la prórroga voluntaria o convencional acordada tras una comunicación de no prórroga «no podrá ser inferior a los plazos previstos en el apartado primero de este artículo». El apartado 4 declara que «Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones previstas en los acuerdos de prórroga que modifiquen las condiciones del contrato original en perjuicio del arrendatario» (véase nulidad de pleno derecho).

El apartado 5 regula la prórroga extraordinaria por vulnerabilidad, «por un periodo máximo de un año», que debe ser aceptada por el arrendador cuando sea gran tenedor. Mantiene la misma regla de concurrencia que la redacción derogada: «Esta prórroga no será acumulable con otras prórrogas extraordinarias establecidas por norma con rango de ley; cuando concurran varias, el arrendatario podrá optar por la que le resulte más favorable, sin perjuicio de la aplicación preferente de la prevista en el apartado siguiente». El apartado 6 recoge la prórroga en zona de mercado residencial tensionado, «por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años». Ambos apartados terminan con la misma frase: «En ese momento será exigible, en su caso, la indemnización prevista en el apartado 1, de conformidad con lo dispuesto en dicho apartado y en el apartado 2».

La coordinación con el Real Decreto-ley 29/2026 y el régimen transitorio

En la misma sesión del Consejo de Ministros se aprobó el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de protección de la función social de la vivienda, publicado en el mismo BOE (BOE-A-2026-20823). El artículo único del Real Decreto-ley 28/2026 parte de la redacción del artículo 10 «cuyo apartado 1 ha sido modificado por el artículo 3.Ocho del Real Decreto-ley 29/2026». Su disposición adicional primera dice que la prórroga extraordinaria de la disposición final quinta de ese otro texto «no será de aplicación cuando proceda la prórroga prevista en el artículo 10.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos».

La disposición transitoria única regula los contratos vigentes. El nuevo artículo 10 se aplica a ellos «respecto de los vencimientos del contrato o de cualquiera de sus prórrogas que se produzcan con posterioridad a dicha fecha». Las comunicaciones de no prórroga hechas válidamente antes de la publicación «conservarán su eficacia y no generarán el derecho a la indemnización prevista en el artículo 10.1». Si al entrar en vigor restan menos de seis meses para el vencimiento, la notificación del arrendador «podrá efectuarse con una antelación mínima de cuatro meses a dicha fecha». Y los contratos en tácita reconducción quedan sujetos al nuevo artículo 10 «a partir del primer vencimiento del periodo de tácita reconducción desde la entrada en vigor de este real decreto-ley»; el texto derogado añadía en ese punto un plazo de cuatro meses que ya no aparece.

Como todo real decreto-ley, este queda sujeto al trámite del artículo 86.2 de la Constitución. A la fecha de esta publicación no consta en el BOE acuerdo de convalidación; cuando se publique, actualizaremos esta ficha.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026) (se abre en una pestaña nueva)
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible (se abre en una pestaña nueva)
• Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre (texto derogado, usado solo para la comparación) (se abre en una pestaña nueva)
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos — texto consolidado (se abre en una pestaña nueva)
• Sumario del BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026 (API de datos abiertos del BOE) (se abre en una pestaña nueva)