El BOE publica el Real Decreto-ley 27/2026: la nueva redacción del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, apartado por apartado

Qué se ha publicado y cuándo entra en vigor

El BOE núm. 243, de 1 de octubre de 2026, publica en su sección I, bajo el identificador BOE-A-2026-20385 y en las páginas 128380 a 128387, el Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Es una norma de Jefatura del Estado, aprobada previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del 29 de septiembre de 2026 a propuesta del Ministro de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, y dictada haciendo uso de la autorización del artículo 86 de la Constitución: un decreto-ley, no una ley tramitada en Cortes.

Su estructura es breve: un artículo único, dos disposiciones adicionales, una disposición transitoria única y dos disposiciones finales. La disposición final segunda dice que «Este real decreto-ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el “Boletín Oficial del Estado”», de modo que la fecha de vigencia que consta en la ficha del BOE es el 2 de octubre de 2026. La disposición final primera fija el título competencial: la norma se dicta al amparo del «artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española, que atribuye al Estado la competencia exclusiva en materia de legislación civil», sin perjuicio de los derechos civiles, forales o especiales allí donde existan.

El artículo único lleva por rúbrica «Modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos» y modifica un solo precepto: el artículo 10. El propio texto advierte de que parte de la redacción que ese artículo acababa de recibir, al precisar que modifica el artículo 10 «cuyo apartado 1 ha sido modificado por el artículo 3.Ocho del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre» — la norma de vivienda aprobada en la misma sesión del Consejo de Ministros y publicada un día antes.

Apartado 1: prórrogas sucesivas, preaviso de seis meses y una indemnización tasada

El nuevo apartado 1 regula qué ocurre al vencimiento del contrato de arrendamiento de vivienda habitual o de cualquiera de sus prórrogas. Dice el texto que si, transcurridos como mínimo cinco años de duración —o siete si el arrendador fuese persona jurídica—, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no prorrogarlo, «el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica».

Los plazos de notificación que el precepto fija son asimétricos: la comunicación debe hacerse «al menos con seis meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario» — las fichas del diccionario sobre la figura del arrendador y la del arrendatario detallan la posición de cada parte. La exposición de motivos describe ese cambio en términos explícitos: «El plazo de preaviso del arrendador se eleva de cuatro a seis meses» — sobre el cómputo de este tipo de comunicaciones, véase la ficha de preaviso —, y añade que «La continuidad del contrato pasa a ser la regla y su extinción, una decisión expresa del arrendador».

El segundo párrafo del apartado 1 introduce la indemnización. Para los casos en que el arrendador comunique válidamente la voluntad de no prorrogar, el texto dispone que «vendrá obligado a indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente, al menos, al importe de doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la arrendada». Sobre el método de cálculo, el mismo párrafo señala que «Dicha indemnización deberá calcularse, siempre que ello sea posible, en base al sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda» y fija un suelo: «en ningún caso podrá ser inferior al importe equivalente a una mensualidad de renta por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda», prorrateándose por meses los periodos inferiores al año y por días los inferiores al mes — el concepto de renta arrendaticia está desarrollado en el diccionario. En cuanto al momento del pago, el texto indica que «La indemnización se abonará en el momento de la entrega de la vivienda», con la salvedad del supuesto de la letra a) del apartado segundo.

Dos reglas más del apartado 1: la prórroga legal preferente y la venta de la vivienda

El apartado 1 cierra con dos previsiones que conviene leer enteras. La primera excluye la indemnización cuando ya opera una protección legal de continuidad: «No procederá la indemnización prevista en el párrafo anterior cuando, en relación con el vencimiento al que se refiera la comunicación de no prórroga, el arrendatario reúna los requisitos legalmente establecidos para obtener, a su solicitud, una prórroga legal del contrato de aceptación obligatoria para el arrendador, aunque no la hubiera solicitado». La exposición de motivos explica esa regla diciendo que «Se evita así la acumulación de la compensación económica con una protección legal específica dirigida a garantizar la continuidad del arrendamiento».

La segunda se refiere a la transmisión del inmueble: «La enajenación de la vivienda arrendada no afectará al derecho del arrendatario a la indemnización prevista en este apartado», que según el mismo texto «corresponderá al adquirente que se subrogue en la posición del arrendador, siempre y cuando no se dé ninguna de las circunstancias recogidas en el apartado 2» — la mecánica de la subrogación en la posición contractual está explicada en la ficha correspondiente.

Apartado 2: las seis letras en que el texto dice que la indemnización no procede

El apartado 2 enumera los casos en que, según su propia redacción, la indemnización «tampoco procederá». Antes de la enumeración, el precepto impone un requisito de forma común a todos ellos: son casos «que deberán hacerse constar de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso».

La letra a) contempla que el arrendador, siendo persona física, necesite la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o para sus familiares en segundo grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Y añade una regla propia: «Si transcurridos tres meses desde la entrega de la vivienda esta no hubiera sido ocupada por las personas indicadas, salvo causa de fuerza mayor, el arrendatario tendrá derecho a la indemnización prevista en el apartado 1», exigible desde que transcurra dicho plazo — sobre el concepto, véase la ficha de fuerza mayor.

La letra b) se refiere al caso en que «el arrendatario no haya habitado la vivienda arrendada durante más de seis meses en los doce anteriores a la notificación», con las salvedades que el propio texto enumera: ausencia por causa justificada, como razones de salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares, o que hayan seguido habitando en ella las personas previstas en el artículo 7.1 de la Ley. La letra c) contempla el supuesto en que «el arrendatario disponga, en la fecha de la notificación y en el mismo municipio, de otra vivienda apta para atender sus necesidades», como titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute y pueda ocuparla — un usufructo, por ejemplo, es uno de esos derechos reales de disfrute. La letra d) se refiere a que las partes suscriban un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual.

La letra e) contempla el rechazo, expreso o tácito, de una oferta fehaciente de formalización de un nuevo contrato sobre la misma vivienda, formulada por el arrendador dentro del plazo de preaviso. El texto somete esa causa a condiciones expresas: «la oferta deberá garantizar la permanencia del arrendatario por un plazo mínimo de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica», y el importe económico total de la nueva renta mensual «deberá ajustarse a las reglas de determinación de la renta previstas en el artículo 17.6 de la presente Ley, incluso cuando el inmueble no se ubique en una zona de mercado residencial tensionado» — el diccionario explica qué es una zona de mercado residencial tensionado. La letra f), por último, es una cláusula abierta: «Cuando concurra alguna otra circunstancia debidamente justificada que, en el caso concreto, determine la prevalencia de los intereses del arrendador cuando este tenga vulnerabilidad acreditada».

Apartados 3 y 4: duración mínima de las prórrogas convencionales y nulidad de estipulaciones

El apartado 3 se ocupa de las prórrogas pactadas después de una comunicación de no prórroga. Dice que, en esos supuestos, si finalmente las partes acuerdan formalizar una prórroga voluntaria o convencional, «esta no podrá ser inferior a los plazos previstos en el apartado primero de este artículo».

El apartado 4 contiene una regla de nulidad: «Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones previstas en los acuerdos de prórroga que modifiquen las condiciones del contrato original en perjuicio del arrendatario», de conformidad con lo previsto en el artículo 6 de la propia Ley de Arrendamientos Urbanos. Sobre la categoría que el precepto emplea, véase la ficha de nulidad de pleno derecho.

Apartados 5 y 6: las prórrogas extraordinarias pasan a numeración nueva

Los dos últimos apartados recogen las prórrogas extraordinarias que la Ley ya contemplaba. El apartado 5 regula la que se apoya en la vulnerabilidad: cuando finalice el periodo de prórroga obligatoria del artículo 9.1 o cualquiera de las del apartado 1, y el contrato hubiera de extinguirse por haber comunicado válidamente el arrendador su voluntad de no prorrogarlo, el texto prevé que pueda aplicarse, previa solicitud del arrendatario, «una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año», durante el cual se seguirán aplicando los términos y condiciones del contrato en vigor.

El mismo apartado 5 precisa que la solicitud «requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico» y que deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda en los términos del artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito un nuevo contrato — la definición legal de gran tenedor está recogida en el diccionario.

El apartado 6 regula la prórroga extraordinaria en zonas de mercado residencial tensionado, dentro del periodo de vigencia de la declaración de la zona: según su letra, «podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años», aplicándose los términos y condiciones del contrato en vigor, con las excepciones que el propio apartado enumera. Y cierra con una regla de concurrencia: «Esta prórroga es incompatible con otras prórrogas extraordinarias establecidas por norma con rango de ley y se aplicará con carácter preferente».

La disposición adicional segunda se ocupa del arrastre de remisiones que produce esta renumeración: salvo lo dispuesto específicamente en la disposición adicional primera, «las referencias que otras normas efectúen a los apartados 2 y 3 del artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su redacción anterior a este real decreto-ley, se entenderán hechas a los apartados quinto y sexto de dicho artículo, respectivamente».

El encaje con el Real Decreto-ley 26/2026 y el régimen transitorio

La disposición adicional primera coordina esta norma con la prórroga extraordinaria de la disposición final quinta del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre. Su apartado 1 dice que esa prórroga «no será de aplicación cuando proceda la prórroga prevista en el artículo 10.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos». El apartado 2 añade que, cuando sí se aplique a un contrato respecto del cual el arrendador hubiera comunicado válidamente su voluntad de no prorrogarlo, el contrato «se extinguirá a la finalización de dicha prórroga extraordinaria», salvo que las partes acuerden su prórroga conforme a los apartados 3 y 4 del artículo 10 o suscriban un nuevo contrato. La exposición de motivos resume ese engarce diciendo que la prórroga extraordinaria del Real Decreto-ley 26/2026 «actúa como puente para los contratos cuya extinción ya estaba decidida, sin superponerse al nuevo régimen».

La disposición transitoria única se refiere a los contratos vigentes. Su apartado 1 dice que el nuevo artículo 10 será de aplicación a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual vigentes a la entrada en vigor «respecto de los vencimientos del contrato o de cualquiera de sus prórrogas que se produzcan con posterioridad al día siguiente a dicha fecha». Para los contratos en que resten menos de seis meses hasta el vencimiento, el apartado 2 establece que la notificación del arrendador «podrá efectuarse con una antelación mínima de cuatro meses a dicha fecha». El apartado 3 precisa que los contratos que a la entrada en vigor se encuentren en el periodo de prórroga del antiguo apartado 1 «continuarán en dicho periodo hasta su término conforme a la citada redacción».

El apartado 5 de esa misma disposición transitoria aborda la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil: esos contratos quedarán sujetos al nuevo artículo 10 «a partir del primer vencimiento del periodo de tácita reconducción que se produzca una vez transcurridos cuatro meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley», y hasta ese momento continuarán rigiéndose en cuanto a su duración por los artículos 1566 y 1581 del Código Civil. A efectos del requisito de duración mínima, el texto indica que «se computará conjuntamente el tiempo transcurrido desde la celebración del contrato de arrendamiento originario y el transcurrido posteriormente en situación de tácita reconducción». Y sobre lo ya comunicado: «Las comunicaciones o requerimientos dirigidos a poner fin a la tácita reconducción efectuados válidamente con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley conservarán su eficacia y no darán lugar a la indemnización» prevista en el segundo párrafo del artículo 10.1.

Lo que la propia norma alega sobre su urgencia y su encaje constitucional

El apartado III de la exposición de motivos razona la extraordinaria y urgente necesidad que el artículo 86.1 de la Constitución exige. El argumento que el texto expone es de calendario: los contratos celebrados tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, «han ido alcanzando desde 2024 el término de su plazo mínimo de cinco años y se encuentran, en su gran mayoría, en el periodo de prórroga tácita, que para los primeros de ellos se agota en 2027 y para los celebrados entre 2019 y 2022, que constituyen el mayor volumen de contratos vigentes, entre 2027 y 2030».

Sobre su relación con el derecho de propiedad, la exposición de motivos afirma que «La medida no restringe la oferta de vivienda en alquiler ni altera el equilibrio de las prestaciones del contrato» y la califica como «una delimitación del contenido del derecho de propiedad fundada en su función social, en el sentido del artículo 33.2 de la Constitución Española», mucho más limitada —dice— que la prórroga forzosa de la legislación arrendaticia anterior, «que el Tribunal Constitucional consideró conforme a la Constitución en su Sentencia 89/1994, de 17 de marzo». Son afirmaciones de la propia norma, no un pronunciamiento judicial sobre ella.

La exposición de motivos cita también referencias de derecho comparado —Alemania, Francia y la reforma neerlandesa de 2024— y, en su apartado IV, invoca los principios de buena regulación del artículo 129 de la Ley 39/2015, señalando que «Conforme al artículo 26.11 de la Ley 50/1997, de 27 de noviembre, del Gobierno, la tramitación de este real decreto-ley no ha requerido los trámites de consulta pública, audiencia e información pública».

Como todo real decreto-ley, queda sujeto al trámite de convalidación o derogación por el Congreso de los Diputados previsto en el artículo 86.2 de la Constitución. A la fecha de esta publicación no consta todavía el acuerdo de convalidación en el BOE; cuando se publique, actualizaremos esta ficha.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (BOE núm. 243, de 1 de octubre de 2026) (se abre en una pestaña nueva)
• Real Decreto-ley 27/2026 — XML oficial del BOE (fuente cotejada verbatim para esta pieza) (se abre en una pestaña nueva)
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos — texto consolidado, artículo 10 (se abre en una pestaña nueva)
• Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible (se abre en una pestaña nueva)
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda — artículo 3.k) (gran tenedor) y disposición transitoria cuarta (se abre en una pestaña nueva)
• Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (se abre en una pestaña nueva)
• Sumario del BOE núm. 243, de 1 de octubre de 2026 (API de datos abiertos del BOE) (se abre en una pestaña nueva)