Abogados de Hipotecas y Ejecuciones

En qué consiste

Desde la Ley 5/2019, la firma de un préstamo hipotecario con persona física tiene un régimen de transparencia propio: normas de transparencia en la comercialización, documentación precontractual entregada con antelación y comprobación notarial del cumplimiento del principio de transparencia material antes de autorizar la escritura. Esa misma ley regula el reembolso anticipado y limita las variaciones del tipo de interés en perjuicio del prestatario.

El vencimiento anticipado —que el banco dé por vencido todo el préstamo por impago— dejó de depender de lo que dijera el contrato: la ley exige que concurran conjuntamente los requisitos que enumera, entre ellos que las cuotas vencidas y no satisfechas alcancen los porcentajes y números de cuotas que la propia norma fija según el momento del préstamo.

Si se llega a la ejecución, el procedimiento tiene reglas específicas y, sobre todo, causas de oposición tasadas: solo se admite la oposición del ejecutado cuando se funda en las causas que la ley enumera, entre ellas el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que determine la cantidad exigible.

Cuándo necesitas un abogado de hipotecas y ejecuciones

• Va a firmar una hipoteca y quiere revisar la documentación precontractual.
• Ha dejado de pagar cuotas y el banco habla de vencimiento anticipado.
• Le han notificado una demanda de ejecución hipotecaria.
• Sospecha que su escritura tiene cláusulas abusivas.
• Quiere amortizar anticipadamente y le reclaman una comisión.
• Le suben el tipo de interés y no entiende por qué.

Cómo funciona el proceso

1. Antes de firmar: transparencia. La ley exige entrega de documentación precontractual con antelación y comprobación notarial del cumplimiento del principio de transparencia material.
2. Revisión del clausulado. Se examinan las cláusulas no negociadas individualmente: han de ser claras y comprensibles, y las abusivas son nulas de pleno derecho.
3. Impago y vencimiento anticipado. El banco solo puede dar por vencido el préstamo si concurren conjuntamente los requisitos legales de mora y cuantía, no por lo que diga el contrato.
4. Ejecución hipotecaria. Tiene un cauce propio dentro de la ley procesal, con la certificación registral y los requisitos que la norma exige.
5. Oposición. Las causas están tasadas: entre ellas, el carácter abusivo de la cláusula que fundamenta la ejecución o que determina la cantidad exigible.

Plazos

Aquí lo que cuenta no es un plazo único sino umbrales legales, y conviene tenerlos claros antes de negociar nada con el banco. El vencimiento anticipado exige que concurran conjuntamente los requisitos del artículo 24 de la Ley 5/2019 —mora en el pago y cuotas impagadas que alcancen los porcentajes y el número que la ley fija según la fase del préstamo—, de modo que un solo impago no basta. Y una vez iniciada la ejecución, los plazos de oposición son breves y las causas están tasadas: pasado el trámite, no se vuelve a abrir. Ninguna de estas reglas sustituye al examen de la escritura y del cuadro de amortización.

Costes orientativos

Conviene separar tres momentos, porque el coste es distinto en cada uno. Al firmar, la ley reparte los gastos de constitución entre entidad y prestatario, y el acta notarial previa de transparencia no se cobra al prestatario: si aparece ese cargo, pregúntalo. Al reclamar gastos o cláusulas, rige lo de cualquier asunto de consumo, con honorarios que suelen pactarse a porcentaje de lo recuperado. En la ejecución hipotecaria la cuenta es otra y más dura, porque intereses y costas se suman al principal y cada mes de retraso encarece la salida. Ahí lo barato es actuar pronto: comprobar si cabe asistencia jurídica gratuita y explorar la reestructuración antes de que el procedimiento avance.

Los importes son orientativos y varían según el caso, la complejidad y el despacho. No constituyen una tarifa ni una oferta.

Documentación necesaria

• Escritura del préstamo con garantía hipotecaria
• Ficha de información previa y oferta vinculante
• Cuadro de amortización y recibos de las cuotas pagadas
• Comunicaciones del banco sobre impagos o vencimiento anticipado
• Demanda de ejecución y auto que la despacha, si ya hay procedimiento
• Tasación del inmueble utilizada en la operación

Normativa aplicable

• Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (se abre en una pestaña nueva), art. 14
  Establece las normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios y la documentación que debe entregarse al prestatario antes de la firma.
• Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (se abre en una pestaña nueva), art. 15
  Regula la comprobación notarial del cumplimiento del principio de transparencia material antes de autorizar la escritura.
• Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (se abre en una pestaña nueva), art. 23
  Regula el reembolso anticipado del préstamo y las compensaciones que puede percibir el prestamista.
• Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (se abre en una pestaña nueva), art. 24
  El prestatario pierde el derecho al plazo y se produce el vencimiento anticipado solo si concurren conjuntamente los requisitos que enumera: mora en el pago de capital o intereses y cuotas impagadas que alcancen los porcentajes y el número que la ley fija.
• Ley Hipotecaria (se abre en una pestaña nueva), art. 1
  El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
• Ley Hipotecaria (se abre en una pestaña nueva), art. 12
  Fija lo que debe expresar la inscripción del derecho real de hipoteca, incluido el importe del principal y los intereses garantizados.
• Ley Hipotecaria (se abre en una pestaña nueva), art. 114
  Salvo pacto en contrario, delimita la extensión de la hipoteca respecto de los intereses garantizados frente a terceros.
• Ley Hipotecaria (se abre en una pestaña nueva), art. 130
  El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados solo puede ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita y sobre la base de los extremos que consten en el asiento.
• Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (se abre en una pestaña nueva), arts. 681 y 682
  Regulan el procedimiento para exigir el pago de deudas garantizadas con hipoteca y el ámbito de aplicación de sus normas.
• Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (se abre en una pestaña nueva), art. 693
  Regula la reclamación limitada a parte del capital o de los intereses y los requisitos para reclamar la totalidad de lo adeudado.
• Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (se abre en una pestaña nueva), art. 695
  Enumera las causas tasadas de oposición a la ejecución hipotecaria, entre ellas el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que determine la cantidad exigible.

Preguntas frecuentes

Términos de hipotecas y ejecuciones explicados

Palabras que aparecen en esta página y que conviene tener claras antes de una primera consulta.

Errores frecuentes

Lo que más caro sale en hipotecas y ejecuciones, y por qué.

1. Negociar con el banco sin conocer los umbrales legales. Saber cuándo puede o no puede vencer anticipadamente cambia por completo la posición en la negociación.
2. Dejar pasar el trámite de oposición. Las causas están tasadas y el plazo es breve; después no se reabre.
3. No conservar la documentación precontractual. Es la prueba de qué se informó antes de firmar.
4. Confiar en que la cláusula «estaba en la escritura». El control de transparencia examina cómo se incorporó, no si constaba.

Qué no es

Confusiones que salen caras en hipotecas y ejecuciones: qué las distingue y qué cambia según cuál sea tu caso.

Casos típicos

Situaciones habituales y el camino que suelen seguir. Describen un itinerario general, no lo que va a pasar en tu caso.

1. Va a firmar y quiere revisar la documentación. Es cuando más se puede hacer y cuando menos se hace. La información previa y la explicación de las cláusulas dejan rastro documental, y ese rastro es el que después decide una reclamación.
2. Deja de pagar y el banco habla de vencimiento anticipado. No toda demora permite dar por vencido el préstamo entero. Conviene comprobar qué se pactó y qué se ha incumplido realmente antes de aceptar el planteamiento de la entidad.
3. Le notifican una demanda de ejecución. La oposición tiene su momento y es breve. Ahí se concentra todo lo que después ya no se podrá discutir con la misma eficacia.
4. Quiere amortizar y le reclaman una comisión. Se revisa qué se pactó y qué límites tenía esa comisión según el tipo de préstamo y el momento. Es una revisión rápida que a veces evita un pago innecesario.

La primera consulta

Qué llevar

• La escritura del préstamo completa.
• El cuadro de amortización y los últimos recibos.
• La oferta vinculante y la documentación previa a la firma.
• Las comunicaciones del banco.

Qué te preguntarán

• Cuándo firmaste y con qué información previa.
• Si has dejado de pagar y cuántas cuotas.
• Si el banco ha reclamado ya.
• Qué cláusulas te preocupan.

Qué deberías preguntar tú

• Qué puedo recuperar y desde cuándo.
• Estoy a tiempo de oponerme.
• Conviene negociar con el banco.
• Qué riesgo de costas tengo.

Cómo elegir abogado de hipotecas y ejecuciones

Criterios para decidir. Este portal no recomienda despachos concretos: los del listado están ordenados al azar en cada visita.

Que revise la escritura completa, no sólo la cláusula que te preocupa

Los problemas suelen venir acompañados: junto al interés aparecen gastos, comisiones y vencimiento anticipado. Revisar sólo una parte deja dinero fuera.

Que sepa actuar dentro de la ejecución

Si ya hay procedimiento, la oposición tiene su momento y su técnica. Es distinto de reclamar por una cláusula en un procedimiento ordinario.

Que calcule antes de reclamar

Saber cuánto se puede recuperar decide si merece la pena litigar y si conviene aceptar una oferta. Sin ese cálculo no hay consejo posible.

Que valore la novación como alternativa

A veces renegociar con la entidad resuelve mejor que un pleito largo. Interesa quien compare las dos vías con números.

Que atienda también la parte previa a la firma

El momento con más margen es antes de firmar. Un despacho que sólo litiga se pierde justo la fase en que puede evitar el problema.

Justicia gratuita

Conviene pedirlo pronto, porque en un procedimiento de ejecución cada mes que pasa encarece la salida. El derecho se reconoce a la persona física que acredite a la vez dos cosas: carecer de patrimonio suficiente y no superar los umbrales de ingresos brutos anuales, computados por todos los conceptos y por unidad familiar, que la ley expresa en múltiplos del IPREM vigente el día de la solicitud y no en una cantidad cerrada. Cómo se valora ese patrimonio lo regula la propia ley con sus reglas, y conviene comprobarlas antes de dar por perdida la solicitud. Reconocido el derecho, cubre el asesoramiento y la orientación previos al proceso, la defensa y la representación por abogado y procurador —ambos preceptivos en la ejecución hipotecaria— y la exención de tasas y de los depósitos exigidos para recurrir. Sobre las costas conviene saber de antemano que, si la condena es a favor del beneficiario, las paga la parte contraria, y que cuando la condena es en contra la ley regula ese supuesto aparte.

Dónde se pide. En el servicio de orientación jurídica del Colegio de Abogados del lugar donde se halle el juzgado que conoce de la ejecución o del procedimiento declarativo, o en el juzgado del propio domicilio, que dará traslado al colegio competente. Puede presentarse por cualquier medio, incluidos los electrónicos, indicando las prestaciones que se piden.

Base legal: Artículo 3 de la Ley 1/1996, de 10 de enero, de asistencia jurídica gratuita (se abre en una pestaña nueva). Los umbrales se actualizan cada año: confirma el importe vigente en el Colegio de Abogados que te corresponda.