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Si tu inquilino ha dejado de pagar, el contrato ha vencido y el arrendatario no se va, o alguien ocupa tu vivienda sin contrato y sin pagar nada, la vía judicial cambia según el motivo por el que se perdió la posesión, y de esa elección dependen los plazos, el coste y lo que la otra parte puede hacer para detenerlo. Aquí encontrarás qué procedimiento corresponde a cada caso, qué documentación hay que preparar, qué ocurre si eres tú quien ha recibido la demanda y los despachos especializados en desahucios de tu provincia.
Ver los despachos especializados en desahuciosQué documentación hay que preparar
El desahucio es el procedimiento judicial con el que quien tiene derecho a poseer un inmueble recupera su posesión frente a quien lo ocupa sin título o ha dejado de pagar. No es un trámite único: la vía cambia según el motivo, y de ella dependen los plazos, el coste y lo que puede hacer la otra parte para detenerlo.
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El orden de los despachos es aleatorio y cambia en cada visita — no indica preferencia ni ranking.
Diez áreas en Móstoles: familia, penal, extranjería, laboral y mercantil.
Divorcio exprés, despidos y desahucios en Móstoles.
Divorcio express, despidos y desahucios en Fuenlabrada: 20 áreas.
20 áreas, de familia y civil a penal, mercantil y bancario: consulta.
Divorcio express, desahucios e impagados en Parla.
Accidentes, familia y herencias en Alcobendas: llama a este despacho y pide cita.
Veinticuatro áreas en San Sebastián de los Reyes, de familia a penal.
Herencias y fiscal en San Sebastián de los Reyes.
Desde 1990 en Alcorcón, con desahucios, impagados y herencias.
Veintiuna áreas en Getafe: civil, laboral, penal, fiscal y mercantil.
Un abogado de desahucios hace primero un trabajo que no se ve y que decide el resto: identificar por qué se ha perdido la posesión, porque de ahí sale la vía. No es lo mismo un impago de renta que un contrato terminado, ni un precario —alguien que ocupa con consentimiento del dueño pero sin pagar ni tener contrato— que una ocupación ilegal.
El artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil somete a juicio verbal, en su ordinal 1.º, las demandas que «con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente» pretendan que el dueño «recupere la posesión de dicha finca»; y en su ordinal 2.º, las que pretendan «la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario».
Después viene la preparación: comprobar que el contrato y los recibos sostienen la reclamación, calcular con exactitud lo debido, requerir de pago cuando procede y decidir si se acumula la reclamación de las rentas atrasadas a la demanda de desahucio. Un cálculo mal hecho de la deuda es la causa más frecuente de que un procedimiento se alargue meses.
Todo ello desemboca en un juicio de desahucio que, en los casos de impago sin oposición, es más rápido de lo que se suele creer, y en los que hay controversia sobre la deuda o sobre el título se convierte en un pleito ordinario con vista y prueba.
Admitida la demanda de desahucio por falta de pago, se requiere a la persona demandada para que en el plazo de diez días desaloje el inmueble, pague, o —si pretende enervar— pague la totalidad de lo que deba o lo ponga a disposición del actor, o bien comparezca y formule oposición. La enervación no cabe siempre, y conviene saberlo antes de contar con ella: no procede si ya se enervó un desahucio en una ocasión anterior, salvo que el cobro no se hubiera hecho por causa imputable al arrendador, ni cuando el arrendador hubiera requerido de pago por un medio fehaciente con al menos treinta días de antelación a la demanda y el pago no se hubiese efectuado al presentarla. Por el lado del arrendador, la acción para exigir el precio de los arriendos prescribe a los cinco años.
El coste depende sobre todo de si hay oposición y de si se acumula la reclamación de rentas, que es lo que determina la cuantía. A los honorarios del abogado y del procurador hay que sumar la tasa judicial cuando el demandante es persona jurídica, y los gastos del lanzamiento si llega a practicarse. Conviene pedir presupuesto distinguiendo el escenario sin oposición —el más frecuente en los impagos claros— del que termina en vista, porque la diferencia de trabajo entre uno y otro es grande. Cuando se recupera el inmueble y hay condena en costas, parte de ese coste puede repercutirse a la parte contraria, aunque cobrarlo dependerá de su solvencia real.
Los importes son orientativos y varían según el caso, la complejidad y el despacho. No constituyen una tarifa ni una oferta.
Sí, es la enervación. El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que los procesos de desahucio por falta de pago «terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia» si el demandado, requerido en los términos del artículo 438.5, paga o pone a disposición del actor «el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio». No basta con pagar parte: hay que cubrir todo lo debido en ese momento.
Diez días. El artículo 438.5 de la LEC ordena requerir a la persona demandada para que, «en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba», o bien comparezca y formule oposición alegando por qué no debe lo reclamado.
Si el inmueble es vivienda habitual del ejecutado o de quienes dependan de él, el artículo 704 de la LEC concede «un plazo de un mes para desalojarlo», prorrogable «un mes más» de existir motivo fundado. Transcurrido el plazo se procede al lanzamiento, con día y hora fijados en la propia resolución.
El propio artículo 704 de la LEC prevé la prórroga de un mes más «de existir motivo fundado» cuando se trata de la vivienda habitual. Además existen supuestos de suspensión del lanzamiento previstos en normativa específica para situaciones de vulnerabilidad, con requisitos y plazos propios que hay que comprobar caso por caso y que han ido cambiando con sucesivas reformas. No se aplican de oficio por el mero hecho de alegarlos.
En el precario alguien posee el inmueble sin pagar renta y sin contrato, normalmente porque el dueño se lo permitió en su día; se reclama por el juicio verbal del artículo 250.1.2.º de la LEC. La ocupación ilegal parte de una entrada sin consentimiento alguno del titular y tiene cauces propios. Confundirlas es el error que más retrasa estos asuntos.
No. El artículo 27.2 de la LAU permite al arrendador «resolver de pleno derecho el contrato» por causas como «la falta de pago de la renta» o «la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización», pero resolver el contrato no equivale a recuperar la posesión: si el ocupante no se va voluntariamente, hay que acudir al juzgado.
Sí. El artículo 250.1.1.º de la LEC contempla tanto las demandas de reclamación de cantidades por impago como las que pretenden recuperar la posesión, y en la práctica se acumulan. Hacerlo evita un segundo pleito, aunque eleva la cuantía y con ella el coste.
Palabras que aparecen en esta página y que conviene tener claras antes de una primera consulta.
Lo que más caro sale en desahucios, y por qué.
Confusiones que salen caras en desahucios: qué las distingue y qué cambia según cuál sea tu caso.
Situaciones habituales y el camino que suelen seguir. Describen un itinerario general, no lo que va a pasar en tu caso.
Criterios para decidir. Este portal no recomienda despachos concretos: los del listado están ordenados al azar en cada visita.
En un desahucio el tiempo juega en contra y el dinero también, así que esto es lo primero que conviene mirar y no lo último: el derecho a la asistencia jurídica gratuita se reconoce a quien acredita insuficiencia de recursos para litigar, y se concreta en dos condiciones que han de darse a la vez: carecer de patrimonio suficiente y no superar unos umbrales de ingresos brutos anuales, computados por todos los conceptos y por unidad familiar. La ley los fija en múltiplos del IPREM vigente el día en que se presenta la solicitud —dos veces, dos veces y media o el triple según el tamaño de la unidad familiar o la condición de familia numerosa—, y no en euros, de modo que la cifra hay que consultarla ese mismo día. Pídelo en cuanto recibas la demanda o la notificación del juzgado, no después: los plazos para oponerse son breves y la solicitud no los detiene por sí sola, pero el juzgado puede suspender el procedimiento hasta que se resuelva sobre el derecho, para que no pierdas el trámite de oposición, y conviene pedírselo por escrito al presentar la solicitud (art. 16.1 de la Ley 1/1996). Reconocido, cubre abogado y procurador, el asesoramiento previo y la exención de tasas y depósitos para recurrir. Y si en su caso hay una situación de vulnerabilidad acreditada por los servicios sociales, dilo desde el principio: no sustituye a la justicia gratuita, pero puede abrir otras vías dentro del propio procedimiento.
Dónde se pide. En el servicio de orientación jurídica del Colegio de Abogados del lugar donde esté el juzgado que conoce del asunto, o en el juzgado de tu domicilio, que dará traslado al colegio competente. Puede presentarse por cualquier medio, incluidos los electrónicos. Si ya tienes señalamiento, adviértelo al presentar la solicitud para que se tramite con la urgencia que el procedimiento exige.
Base legal: Artículo 3 de la Ley 1/1996, de 10 de enero, de asistencia jurídica gratuita (se abre en una pestaña nueva). Los umbrales se actualizan cada año: confirma el importe vigente en el Colegio de Abogados que te corresponda.
Información general con fines divulgativos. No sustituye al asesoramiento jurídico de un abogado sobre tu caso concreto.
